Sandnes tomteselskap KF

Om foretaket

Ved utgangen av året har Sandnes tomteselskap KF 6 årsverk. Merkantile tjenester som arkiv, regnskap og IKT kjøpes internt fra kommunen. Administrasjonen i foretaket er fra august 2021 lokalisert i leide lokaler i Rådhusgata 8.

Foretakets formål er å bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer klare for salg og utbygging. Produksjonen omfatter utvikling av arealer til bolig, næring og offentlig formål, samt tomter til boligsosiale formål. Kommunestyret vedtok 16. desember 2019 revidert eierstrategi overfor foretaket. Her fremgår det at fremskaffelse av arealer til reiseliv/turisme og havbruksrettet næring også inngår i formålet. Kommunestyret har fastholdt at foretaket skal utøve kommunens grunneierrolle i utbyggingsområder, sentrumsutviklingen og byomformingsområder. Grunneierrollen strekker seg frem til ferdig byggeklart areal, klart for salg. Bygging inngår ikke i foretaket sitt formål.

Det er et ansvarlig lån i foretaket til kommunekassen på kr 86,7 millioner (saldo per 31. desember 2021) som nedbetales over 30 år. Foretaket betaler et årlig avdrag på kr 4,3 millioner og en rente med 3 måneders NIBOR + 3 prosentpoeng. Av styrets forslag til budsjett 2023-2026 framgår det at foretaket har tilfredsstillende likviditet. Samtidig fremgår det at endringene ved å dreie mer av innsatsen inn i byomformingsområder kan utfordre denne likviditetsmessige situasjonen på sikt. Byomforming betyr ofte at prosjektene er «fremtunge» ved at erverv må løses på andre måter enn slik det kan gjøres i mer ordinær feltutbygging.

Mål i planperioden

Økt tilførsel av rimeligere boliger er et prioritert boligsosialt virkemiddel for at flere skal kunne kjøpe sin egen bolig. Foretaket bruker prosjektkonkurranser som virkemiddel for å fremskaffe rimeligere boliger til førstegangsetablerere. På denne måten får boligbyggeselskapene i regionen tilbud om å konkurrere om kjøp av byggeklare tomter. Den boligutbygger som etter en samlet vurdering kan tilby å bygge de billigste boligene kombinert med beste løsning og kvalitet for boligkjøper, får kjøpe tomtene. Boligene tildeles og selges av boligutbygger direkte til boligkjøper i henhold til foretakets tildelingsregler. Sandnes kommune får førsteprioritet til kjøp av boliger før de legges ut i markedet, og dette bidrar til å dekke kommunens   behov for boliger til vanskeligstilte. Egnede arealer til oppføring av småhus har høy prioritet i utvikling av områder som foretaket er involvert i.

Kommuneplanen legger til rette for utvikling av flere lokale sentre i kommunen og foretaket skal spille en sentral rolle i realiseringen av disse.

Prinsippdokumentet for nye Sandnes kommune slår fast at foretaket skal fortsette å utføre oppgaver som i dag. Den nye kommunen har samtidig pekt ut reiseliv, opplevelse og turisme samt havbruksnæring (blå sektor) som nye satsingsområder. Ny kommune har muligheter for utvikling av landbaserte sjørettede næringsarealer og annen kraftkrevende industri. Foretaket vurderer nye utviklingsområder og arbeidet vil ha prioritet fremover.

Nøkkeltallene er interne KPI måltall som er valgt på bakgrunn av gjeldende eierstrategi og vedtekter.

Måltallet for lønnsomhet varierer mellom -1 og 4 prosent i perioden. Dette er lavere enn målet som er minimum årlig 10 prosent. Likviditeten og finansieringsevnen har en negativ trend. Men soliditeten er på mellom 65 - 70 prosent og holdes jevnt høyt i hele perioden. Dette nøkkeltallet er etter kommunedirektørens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som kommunestyret har gitt og for å møte fremtidige endringer.

Overordnede planer styrer framtidig utvikling inn mot definert byutviklingsakse som innebærer transformasjon, byomforming og en utvikling av mer kombinerte formål. Hovedutfordringen for foretaket er at gjennomføringen av slike områder både som grunneier, forslagsstiller av reguleringsplan og tomteteknisk opparbeidelse er både tids- og kapitalkrevende og er forbundet med annen type risiko enn det som har vært. Tradisjonell feltutvikling vil de nærmeste årene skje i de områdene som allerede er under utvikling og i produksjon. 

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2023-2026

Styret sitt forslag til drifts- og investeringsbudsjett framgår av vedlegget til økonomiplan 2023-2026. En oppsummering av dette er gitt i tabellen under.

Nøkkeltall fra foretakets budsjett – styrets forslag: 

Budsjettet er forsiktig vurdert og hovedfokuset er på 2023. Styret fremmer et økonomiplanforslag for de fire neste årene der foretakets underliggende drift viser underskudd hvert år fremover. Det er forventede utbytter fra datterskapene gir som gir balanse og positivt resultat. Denne situasjonen gjør at styret har iverksatt tiltak knyttet til strategiarbeid om «veien videre for foretaket».

Salgsinntekter for 2023-2026 er basert på prosjektstatus og markedsvurdering per august 2022. Boligprosjektene som er lagt inn i budsjett 2023 er basert på områder som er byggeklare. Beløpene i 2023 baseres på salgstall, varekost og beregnet bidrag på konkrete kalkyler. De tre siste årene er basert på omsetning og historisk bidrag for lignende prosjekter.

Det er i samsvar med eierstrategien lagt inn utbytte fra datter- og tilknyttede selskaper ut fra et forsiktighetsprinsipp. I perioden 2023-2026 er det grunnlag for å anta at det vil foreligge utbytte fra Sørbø Hove AS, Vagle Næringspark AS og Bogafjell Vest Utvikling AS. Dette baseres på høy ferdiggrad og positiv kontantbeholdning. Utbytte må vurderes og godkjennes i samråd med øvrige aksjonærer, og det ligger til generalforsamlingene å avgjøre i sakene.

I budsjettet er det satt av konsulentmidler knyttet til bistand med organisasjonsutvikling i forbindelse med pågående strategiarbeid. Lønnsutgiftene justeres for lønnsøkning tilsvarende retningslinjer i Sandnes kommune. Dagens totale kapasitet på 6 årsverk er lagt til grunn for fremlagte budsjett. Vakante stilling beholdes ubesatt og lyses ikke ut. Generelle midler til Blink opprettholdes på samme nivå som tidligere med totalt kr 2,5 millioner i samsvar med inngått avtale.

Investeringer:

Tomteporteføljen til foretaket er sterkt redusert de siste årene som følge av stor etterspørsel og godt salg sammenholdt med lite tilførsel av nye tomteområder de siste ti årene. De tre store utbyggingsområdene, Kleivane, Bogafjell og Sørbø Hove vil være fullt utbygd i løpet av neste fem års periode. Det faktum at det ikke lenger åpnes opp for større feltutbygginger endrer rammebetingelsene for tomteselskapets virksomhet og medfører at foretaket ikke vil klare å oppfylle forventningene i eierstrategien med hensyn til produksjonsmål og avkastning.

Tomteselskapet har de siste par årene arbeidet aktivt sammen med Sviland utvikling AS og Velde Industri AS for å utvikle et regionalt næringsområde på Sviland tilpasset areal- og kraftkrevende virksomheter. Regionen vil ha behov for nye næringsområder for å lykkes med omstilling til det grønne skiftet. Området på Sviland er i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel spilt inn som næringsareal. Statsforvalteren har varslet innsigelse med hensyn til utformingen av området og har oppfordret til at området i større grad blir tilpasset natur- og landskapshensyn. Det er usikkert hvor store konsekvenser dette får for endelig utforming og størrelse på næringsområdet. Dette gjør det krevende å beregne kapitalbehovet for satsingen, Det er lagt inn totalt kr 40 millioner til investeringer fordelt på 2023 og 2024. Sum investeringer må balanseres mot totalt likviditetsbehov og den daglige driften av selskapet. 

Kommunedirektørens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i kommunedirektørens forslag til økonomiplan - driftsbudsjettet

Styrets forslag til budsjett vurderes å være i tråd med resultatmålene gitt i eierstrategien. Det er viktig at Sandnes tomteselskap KF bidrar til rimelige boliger, omforming av sentrumsområder og utvikler byggeklare tomter for ulike typer næringsvirksomhet. I tillegg kommer aktivt bidrag i boligsosial utbygging.

Styret har fulgt opp kommunestyrets vedtatte eierstrategi og modell for styring av økonomisk risiko gjennom måltall for lønnsomhet, likviditet og soliditet. Modellen ivaretar 4-års perspektivet. Det er et sentralt grep for å ha et solid styringsverktøy med hensyn til økonomisk risiko og som beslutningsunderlag framover. I forhold til vedtatte nøkkeltall ser kommunedirektøren at måltallet for lønnsomhet på minimum 10 prosent ikke nås i perioden. Soliditeten holdes jevnt høyt i hele perioden. Resultatoppnåelsen på dette nøkkeltallet er etter kommunedirektørens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som kommunestyret har gitt og for å møte fremtidige endringer. Kommunedirektøren ser at tomteporteføljen for foretakets virksomhet reduseres i perioden som følge av de store områdene nå kommer til sluttføring. I samsvar med regionale og kommunale planer er det forventet at engasjement i byomformingsprosjekter økes framover. Kompetanse og kapasitet i foretaket må tilpasses endrede rammevilkår. Søkelys på risiko- og økonomistyring bør derfor ha høy prioritet i styrets arbeid fremover. Styret har gått i gang med et strategiarbeid om «veien videre» for foretakets virksomhet. Resultatene er ventet å bli oversendt til kommunestyret for behandling på nyåret. Kommunedirektøren deler styrets vurderinger av at det er nødvendig å gjøre en slik analyse og at det tas strategiske grep. Styret peker på at økonomien i foretaket ikke er bærekraftig på sikt når resultater gjøres avhengig av utbytter fra datterselskapene. Styret har gjort tiltak som bidrar til at administrasjonsutgiftene ikke økes. Oppdraget som kommunestyret har gitt om å følge opp gjeldende avtale om tilskudd til Blink er innarbeidet for avtaleperioden. Det er naturlig at dette oppdraget og andre oppgaver som er tillagt foretaket i dag, gis en vurdering av styret i strategisaken og som deretter kommunestyret får til behandling.  Spørsmålet om «veien videre» for foretaket er også et strategisk spørsmål for kommunen som konsern og som kommunestyret selv endelig må avgjøre. Nødvendige endringer av vedtekter, eierstrategi, økonomireglement, finansieringsmodell mv. er arbeid som eventuelt vil følge i forlengelse av hva kommunestyret vedtar. Slik situasjonen er nå og med foreslått økonomiplan, vil foretaket ikke oppfylle resultat- og produksjonsmålene som er satt. 

Forslag til vedtak:

1. Økonomiplan 2023-2026 for Sandnes tomteselskap KF godkjennes.
   
   
2. Kommunestyret godkjenner årsbudsjettet for Sandnes tomteselskap KF med et resultat på kr 1,8 millioner.

Styrets forslag til økonomiplan 2023-2026 finner du her som eget vedlegg.