Sandnes tomteselskap KF

Om foretaket

Sandnes tomteselskap KF har 6,8 årsverk. Merkantile tjenester som arkiv, regnskap og IKT kjøpes internt fra kommunen. Administrasjonen i foretaket er fra august 2021 lokalisert i leide lokaler i Rådhusgata 8.

Foretakets formål er å bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer klare for salg og utbygging. Produksjonen omfatter utvikling av arealer til bolig-, næring og offentlig formål, samt tomter til boligsosiale formål. Kommunestyret vedtok den 16. desember 2019 revidert eierstrategi overfor foretaket. Her framgår det at framskaffelse av arealer til reiseliv/turisme og havbruksrettet næring også inngår i formålet. Kommunestyret har fastholdt at foretaket skal utøve kommunens grunneierrolle i utbyggingsområder, sentrumsutviklingen og byomformingsområder. Grunneierrollen strekker seg fram til ferdig byggeklart areal, klart for salg. Bygging inngår ikke i foretaket sitt formål.

Det er et ansvarlig lån i foretaket til kommunekassen på kr 91 millioner (saldo per 31. desember 2020) som nedbetales over 30 år. Foretaket betaler et årlig avdrag på kr 4,3 millioner og en rente med 3 måneders NIBOR + 3 prosentpoeng. Av styrets forslag til budsjett 2022-2025 framgår det at foretaket har tilfredsstillende likviditet. Samtidig framgår det at endringene ved å dreie mer av innsatsen inn i byomformingsområder kan utfordre denne likviditetsmessige situasjonen på sikt. Byomforming betyr ofte at prosjektene er «framtunge» ved at erverv må løses på andre måter enn slik det kan gjøres i mer ordinær feltutbygging.

Mål i planperioden

Økt tilførsel av rimeligere boliger er et prioritert boligsosialt virkemiddel for at flere skal kunne kjøpe sin egen bolig. Foretaket bruker prosjektkonkurranser som virkemiddel for å framskaffe rimeligere boliger til førstegangsetablerere. På denne måten får boligbyggeselskapene i regionen tilbud om å konkurrere om kjøp av byggeklare tomter. Den boligutbygger som etter en samlet vurdering kan tilby å bygge de billigste boligene kombinert med beste løsning og kvalitet for boligkjøper, får kjøpe tomtene. Boligene tildeles og selges av boligutbygger direkte til boligkjøper i henhold til foretakets tildelingsregler. Sandnes kommune får førsteprioritet til kjøp av boliger før de legges ut i markedet, og dette bidrar til å dekke kommunens behov for boliger til vanskeligstilte. Egnede arealer til oppføring av småhus har høy prioritet i utvikling av områder som foretaket er involvert i.

Kommuneplanen legger til rette for utvikling av flere lokale sentre i kommunen og foretaket skal spille en sentral rolle i realiseringen av disse.

Prinsippdokumentet for nye Sandnes kommune slår fast at foretaket skal fortsette å utføre oppgaver som i dag. Den nye kommunen har samtidig pekt ut reiseliv, opplevelse og turisme samt havbruksnæring (blå sektor) som nye satsingsområder. Ny kommune har muligheter for utvikling av landbaserte sjørettede næringsarealer og annen kraftkrevende industri. Foretaket vurderer nye utviklingsområder og arbeidet vil ha prioritet framover.

Nøkkeltallene er interne KPI måltall som er valgt på bakgrunn av gjeldende eierstrategi og vedtekter.

Måltallet for lønnsomhet varierer mellom 2 og 10 prosent i perioden. Dette er litt i underkant av målet som er minimum årlig 10 prosent. Likviditeten og finansieringsevnen har en negativ trend. Men soliditeten er på mellom 73-80 prosent og holdes jevnt høyt i hele perioden. Dette nøkkeltallet er etter kommunedirektørens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som kommunestyret har gitt og for å møte framtidige endringer.

Overordnede planer styrer framtidig utvikling inn mot definert byutviklingsakse som innebærer transformasjon, byomforming og en utvikling av mer kombinerte formål. Hovedutfordringen for foretaket er at gjennomføringen av slike områder både som grunneier, forslagsstiller av reguleringsplan og tomteteknisk opparbeidelse er både tids- og kapitalkrevende og er forbundet med annen type risiko enn det som har vært. Tradisjonell feltutvikling vil de nærmeste årene skje i de områdene som allerede er under utvikling og produksjon.

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2022-2025

Styret sitt forslag til drifts- og investeringsbudsjett framgår av vedlegget til økonomiplan 2022-2025. En oppsummering av dette er gitt i tabellen under.

Nøkkeltall fra foretakets budsjett – styrets forslag: 

Budsjettet er forsiktig vurdert og hovedfokuset er på 2022. Salgsinntekter for 2022-2025 er basert på prosjektstatus og markedsvurdering per august 2021. Boligprosjektene som er lagt inn i budsjett 2022 er basert på områder som er byggeklare. Beløpene i 2022 baseres på salgstall, varekost og beregnet bidrag på konkrete kalkyler. De tre siste årene er basert på omsetning og historisk bidrag for lignende prosjekter.

Det er i samsvar med eierstrategien lagt inn utbytte fra datter- og tilknyttede selskaper ut fra et forsiktighetsprinsipp. I perioden 2022-2025 er det grunnlag for å anta at det vil foreligge utbytte fra Sørbø Hove AS, Vagle Næringspark AS og Kleivane Utvikling AS. Dette baseres på høy ferdiggrad og positiv kontantbeholdning. Utbytte må vurderes og godkjennes i samråd med øvrige aksjonærer, og det ligger til generalforsamlingene å avgjøre i sakene.

Poster på annen driftskostnad som reduseres er husleie som følge av flytting av kontor. Det legges inn midler til kundetur etter toårs pause som følge av covid-19. Under konsulent er det satt av midler knyttet til kraftkrevende industri samt midler til å følge opp medarbeiderundersøkelsen. Lønnsutgiftene justeres for lønnsøkning tilsvarende retningslinjer i Sandnes kommune. Dagens totale kapasitet på 6,8 årsverk er lagt til grunn for framlagte budsjett. Generelle midler til Blink opprettholdes på samme nivå som tidligere med totalt kr 2,5 millioner. Sammenlignet med vedtatt budsjett 2021 er sum utgifter til administrasjon og andre driftskostnader redusert med kr 3,5 millioner. Vakanse i stillinger er i tråd med kommunens retningslinjer vurdert og inndratt.

Investeringer:

Tomteporteføljen til foretaket er sterkt redusert de siste årene som følge av stor etterspørsel og godt salg sammenholdt med lite tilførsel av nye områder de siste ti årene. De tre store utbyggingsområdene, Kleivane, Bogafjell og Sørbø Hove vil være fullt utbygd i løpet av de neste fem årene. Det tar erfaringsmessig fem til ti år å utvikle nye områder. Det er derfor viktig å opprettholde søkelys på å sikre posisjoner og tilganger på nye tomter.

Foretaket har det siste året arbeidet aktivt sammen med Sviland Utvikling AS og Velde Industri AS for å utvikle et regionalt næringsområde på Sviland tilpasset areal- og kraftkrevende virksomheter. Region vil ha behov for næringsområder til arealkrevende virksomheter for å lykkes med omstilling til det grønne skiftet. Et område på Sviland er under regulering og det har en gunstig beliggenhet med hensyn til krafttilgang. Partene har som målsetning å stifte et felles utviklingsselskap i løpet av 2022. Det er fortsatt stor usikkerhet med hensyn til totalt kapitalbehov da dette er et nytt satsingsområde. Det pågår fremdeles sonderinger med hensyn til hvor stort område som skal detaljreguleres i første omgang. Arealbehovet til ett byggetrinn for en batterifabrikk ligger på mellom 300 og 400 daa.

Ettersom prosjektet skrider fram vil det bli utviklet en finansieringsmodell som innarbeides i en forretningsplan for å gi et best mulig beslutningsgrunnlag. Samarbeidspartnerne er om nødvendig innstilt på å ta en større eierandel enn tomteselskapet. Endelig størrelse på aksjeandel vil framkomme når foretaket kjenner det totale kapitalbehov.

Det er lagt inn kr 55 millioner totalt til investeringer i framtidige bolig- og næringsområder.

Sum investering må balanseres mot totalt likviditetsbehov og den daglige driften av selskapet.

Kommunedirektørens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i kommunedirektørens forslag til økonomiplan - driftsbudsjettet

Styrets forslag til budsjett vurderes å være i tråd med resultatmålene gitt i eierstrategien. Det er viktig at Sandnes tomteselskap KF bidrar til rimelige boliger, omforming av sentrumsområder og utvikler byggeklare tomter for ulike typer næringsvirksomhet i tillegg til aktivt å bidra i boligsosial utbygging.

Styret har fulgt opp kommunestyrets vedtatte eierstrategi og modell for styring av økonomisk risiko gjennom måltall for lønnsomhet, likviditet og soliditet. Modellen ivaretar fireårs perspektivet. Det er et sentralt grep for å ha et solid styringsverktøy med hensyn til økonomisk risiko og som beslutningsunderlag framover. I forhold til vedtatte nøkkeltall ser kommunedirektøren at måltallet for lønnsomhet på minimum 10 prosent ikke nås i perioden. Soliditeten holdes jevnt høyt i hele perioden. Resultatoppnåelsen på dette nøkkeltallet er etter kommunedirektørens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som kommunestyret har gitt og for å møte framtidige endringer. Kommunedirektøren ser at kompleksiteten i foretakets virksomhet tiltar. I samsvar med regionale og kommunale planer vil engasjement i byomformingsprosjekter øke i omfang framover. Kompetanse og kapasitet i foretaket må over tid tilpasses endrede rammevilkår. Søkelys på risiko- og økonomistyring bør derfor ha høy prioritet framover. Dette gjelder og arbeidet med å få fram en strategi/handlingsplan for hvordan foretaket best kan løse nye oppgaver i byomformingen framover. Slikt arbeid er nødvendig for at foretaket også utover planperioden er i posisjon til å utvikle utbyggingsarealer og ha en tomtebeholdning som samsvarer med eierstrategien om å ha et variert utbud av byggeklare arealer.

Forslag til vedtak:

1. Økonomiplan 2022-2025 for Sandnes tomteselskap KF godkjennes.
   
   
2. Kommunestyret godkjenner årsbudsjettet for Sandnes tomteselskap KF med et resultat på kr 5 millioner.

Styrets forslag til økonomiplan 2022-2025 finner du her som eget vedlegg.