Sandnes Eiendomsselskap KF

Om foretaket

Sandnes Eiendomsselskap KF hadde oppstart 1. januar 2014. Foretaket har i dag 24 årsverk, samt 3 innleide fra anskaffelse, fordelt på 4 avdelinger: eiendomsforvaltning, eiendomsutvikling, byggeprosjekter og stab. Eiendomsforvaltningens oppgaver er å ivareta kommunens eksisterende bygningsmasse samt ENØK-program. Eiendomsutvikling står for arbeidet med å utrede muligheter og planlegge for best mulig valg av løsninger for kommunens behov for lokaler. Dette inkluderer kjøp, salg og innleie av bygg samt ansvaret for innføring og beregning av internhusleie. Byggeprosjekter har ansvar for gjennomføring av byggeprosjekter vedtatt i kommunens økonomiplan.

Foretaket forestår kommunens byggherrefunksjon som i 2019 vil ha et investeringsvolum på kr 1 milliard. Det forvalter kommunens eiendomsportefølje bestående av 400 000 m² eide bygg. I tillegg leies 40 000 m² for å dekke kommunens behov for lokaler.

Mål i planperioden

Bystyret har gjennom opprettelsen av foretaket lagt følgende forutsetninger til grunn for foretaket:

• All eiendom i Sandnes kommune samles i ett foretak. Dette innebærer anskaffelse, utvikling, forvaltning og drift av disse, basert på forretningsmessige prinsipper
• Foretaket skal utøve eierskap for kommunens bebygde eiendommer/boliger
• Videreføring av bestiller – utfører modellen
• Alle kommunens byggeprosjekter i fast eiendom gjennomføres av foretaket, inkludert byggherrefunksjonen
• Foretaket skal være kommunens kompetanseenhet innen eiendomsutvikling, inn-  og utleie av eiendom, og kjøp og salg av eiendom
• Eiendomsdriften skal effektiviseres, bygningsstandarden bedres og byggeprosjekter skal gjennomføres innen avtalte rammer
• Kommunens posisjon i eiendomsmarkedet i Sandnes skal styrkes

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2019-2022

Nøkkeltall fra foretakets driftsbudsjett – styrets forslag 

Teksten under er hentet fra SEKF sak 120-18:

I styremøte 13. juni 2018 behandlet styret forslag til driftsbudsjett for perioden 2019-2022 i sak 84-18. Det er gjort noen justeringer i dette som følge av ny informasjon, hovedsakelig som følge av arbeid med økonomiplan for perioden. Som følge av dette legger daglig leder i denne saken frem endelig forslag til driftsbudsjettet for perioden 2019-2022. Der det ikke er gjort endringer fra sak 84-18, fremstilles saken likt.

Saksopplysninger

Ved utarbeidelsen av forslag til driftsbudsjettet 2019 har det vært fokus på å holde forvaltning og driftskostnadene så lave som mulig for å frigjøre mest mulig midler til vedlikehold. En ser at internhusleieordningen under forutsetningen av at leien KPI justeres vil fungere, og det vil bli rom for en styrking av det langsiktige verdibevarende vedlikeholdet. Selv om en fortsatt ligger under anbefalt vedlikehold, vil ordningen over tid gi rom for å stanse akkumuleringen av vedlikeholdsetterslepet, noe som var noe av intensjonen med innføring av ordningen.

I utforming av driftsbudsjett for 2019 er det lagt vekt på å synliggjøre inntektssiden, samt fordeling av kostnadene mellom forvaltning, drift og vedlikehold. Budsjettet er utformet på samme måte som for 2018, og dermed er disse budsjettårene sammenlignbare.

Budsjettet er beregnet ut i fra vedtatt internhusleiemodell og eksterne husleieinntekter. Internhusleien består av to elementer, en kapitaldel og en del for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Både rente og avdrag er vedtatt satt til 2,5%. FDV og kapitalelementet skal KPI-justeres hvert år, jfr. Bsak 118/ 15.

Internhusleien for 2017 og 2018 ble ikke KPI justert slik husleieordning er vedtatt. Dette var et unntak og var begrunnet i kommunens økonomiske situasjon. Det har vært en forutsetning at husleien skal KPI justeres og således er det i foreliggende budsjettforslag lagt til grunn at husleien justeres med de indekser som har vært for 2016, 2017 og 2018, henholdsvis 2,9%, 1,7% og 2,7% (jan-aug 18).

Figuren under illustrerer hvordan husleien skulle vært dersom den hadde blitt KPI justert hvert år fra 2015 etter vedtatt internhusleiemodell, og hvordan den faktisk har utviklet seg uten KPI justering. Modellen er laget med utgangspunkt i en konstant bygningsmasse fra 2015. Gapet mellom grafene illustrerer en besparelse for kommunen på totalt MNOK 13,4 i husleie for årene 2017 og 2018 ved at en ikke KPI justerte husleien.

KPI justeringen skal sikre at vi skal kunne kjøpe samme mengde varer og tjenester som tidligere år, og dermed opprettholde vår kjøpekraft for å sikre drift og vedlikehold av byggene våre. Det er vesentlig at husleien KPI justeres for 2019 dersom en skal ha mulighet til å vedlikeholde byggene som er ferdigstilt etter januar 2015 tilfredsstillende.

Bygg ferdig før 01.01.2015

For bygg som ble tatt i bruk før 01.01.2015 beregnes kapitalelementet av husleieberegningen med utgangspunkt i balansen per 31.12.14. Denne delen av husleien reduseres hvert år i takt med nedbetaling av lånene, og er derfor en degressiv husleie. Beløpet for FDV er satt til kr 110 pr kvm. I tillegg kommer kostnader til renhold, energi og brukerstyrte driftsoperatørtjenester. Dette tilsvarer tidligere driftsbudsjett for SEKF for forvaltning, drift og vedlikehold. I tillegg skal husleien KPI – justeres.

Bygg ferdig etter 01.01.15

For bygg ferdig etter 01.01.15 beregnes kapitalelementet av husleieberegningen med utgangspunkt i bokført verdi. Denne dekker da renter og avdrag ved tidspunkt for ferdigstillelse, for deretter å låses ved beregning av internhusleien med tillegg for 100% KPI. FDV elementet er satt til kr 310 pr. kvm. I 2019 er det fire år siden de første byggene som har husleie etter ny metode ble ferdigstilt, og det er nå vedlikeholdsbehov på disse byggene. Det er svært viktig at en har fokus på å unngå vedlikeholdsetterslep på disse nye byggene, og for å få til dette er KPI justering av husleien svært viktig.

Budsjettforslag

På bakgrunn av gjeldende økonomiplan, innspill fra linjeorganisasjonen om nye tiltak, samt foreslåtte investeringstiltak fra SEKF i planperioden, legges det frem forslag til driftsbudsjett med inntekter som baseres på vedtatt internhusleiemodell. Videre legges til grunn «fremleie» internt av eksterne lokaler i størrelsesorden 40.000 m². Inntektene foreslås disponert slik det fremkommer av utgiftsdelen av budsjettet. Utgiftene baserer seg på tidligere erfaringer mht forvaltning, drift og vedlikehold.  Det presiseres at inntekstgrunnlaget er basert på p.t foreliggende materiale. Tallene for 2019 antas å være noenlunde riktige, for resterende budsjettperiode vil det som følge av budsjettprosessen skje endringer. Budsjettet vil jevnlig oppdateres, og daglig leder foreslår at dette i første omgang gjør seg utslag i justering av beløp til verdibevarende vedlikehold.

Hele budsjettforslaget med tall og noter kan ses i vedlegget til økonomiplan 2019-2022.

Vurderinger

Grunnlaget for driftsbudsjettet i SEKF er som beskrevet over basert på internhusleien. For at selskapet skal kunne opprettholde dagens drift og vedlikehold av eksisterende og ny bygningsmasse er det vesentlig at husleien KPI justeres. KPI justeringen sikrer at vi kan kjøpe samme mengde varer og tjenester som tidligere år. Endelig budsjett vil foreligge når Bystyret har vedtatt investeringsramme for 2018. I forhold til disponering av budsjettmidlene er kostnader til lisenser, driftsavtaler og lignende justert for økt bygningsmasse, sett i forhold til budsjett for 2018. Det er kontinuerlig fokus på å holde forvaltning og driftskostnadene så lave som mulig for å kunne disponere så mye som mulig av rammen til verdibevarende vedlikehold.

Nøkkeltall foretakets investeringsbudsjett - styrets forslag

Foretaket har i løpet av våren/sommeren, på bestilling fra rådmannen, kalkulert de prosjekter som rådmannen vurderer å legge inn i sitt forslag til økonomiplan for kommende periode. Når det gjelder behov for rehabiliteringer/oppgraderinger på eksisterende eiendomsmasse er det per september 2018 utført tilstandsanalyser på en rekke av formålsbyggene. Det henvises til SEKF sak 093-18 for statusrapportering på tilstandskartleggingen per mai 2018 og til SEKF sak 126-18 Status vedlikeholdsetterslep etter tilstandsvurderinger av formålsbygg og boliger i Sandnes Eiendomsselskap KF. Tilstandsanalysene er grunnlaget for prioriteringer i budsjettforslagene. Til grunn for prioriteringene ligger «nye tiltak», som enten er endring av tidligere forslag eller helt nye.

Investeringsprosjekter som gjennomføres av Sandnes Eiendomsselskap KF finansieres med rentefritt, konserninternt lån fra bykassen i byggeperioden. Når prosjektet er ferdigstilt, vil det faktureres internhusleie som skal betales av enhetene. For reinvesteringer uten arealutvidelse i eksisterende bygg, vil det kun beregnes husleie på kapitaldelen.

Rådmannens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i rådmannens forslag til økonomiplan – drifts- og investeringsbudsjettet

Styrets forslag til drift- og investeringsbudsjett er etter rådmannens vurdering i samsvar med foretakets formål og bystyrets prioriteringer av virksomheten.

I foretakets driftsbudsjett er det beregnet KPI justering på internhusleie. Det er lagt inn beregning for både tapt KPI justering i 2017 og 2018, og ny KPI for 2019. Disse KPI-justeringene utgjør til sammen kr 21,8 millioner. Som følge av Sandnes kommune sine stramme økonomiske rammer for kommende planperiode, foreslår rådmannen at foretaket ikke får KPI-justert sin internhusleie for tidligere år, men eiendomsselskapet får kompensert for lønnsoppgjør slik andre enheter i Sandnes kommune får. Rådmannen foreslår i tillegg at internleien for 2019 justeres med kr 10,012 millioner tilsvarende beregnet KPI-justering for 2019.

Rådmannen slutter seg videre til vurderingen av behov for å overføre økte driftsmidler til energi i tillegg til at det foreslås reversering av tidligere beregnede innsparingskrav som følge av investeringer i enøk-tiltak i perioder 2011-2018. De tidligere beregnede innsparingsmulighetene bygger på beregninger fra økonomiplanprosessen for 2011-2014 og har i ettertid vist seg å være for optimistiske. Reversering foreslås med bakgrunn i styresak 81-18. Begrunnelsen for generell økning i energibudsjettet er forventing om økte strømpriser. Økte strømpriser gir imidlertid også økte inntekter i form at tilbakebetaling i henhold til kommunens avtale om frikraft. Forventet inntekt fra frikraft økes fra kr 4,5 millioner i 2018 til kr 8 millioner i 2019.

Samlet gir dette en budsjettøkning for energi på kr 6,4 millioner for 2019, økende til kr 20,8 millioner i 2022.

Et eventuelt mindreforbruk innenfor energibudsjettet skal ikke disponeres av SEKF til andre formål, men skal avsettes på eget fond som skal benyttes til å dekke framtidige års eventuelle merforbruk.

Lønnsoppgjør renhold dekkes av kommunens lønnsreserve.

Rådmannen slutter seg til følgende forslag til nye investeringstiltak:

Forslag til vedtak:

Økonomiplan 2019-2022 for Sandnes Eiendomsselskap KF godkjennes, med følgende endring:

• Internleien for 2019 justeres med kr 10,012 millioner, tilsvarende beregnet KPI-justering for 2019.
• Internleien kompenseres ikke for tidligere års endringer i KPI.
• Overføring fra bykassen til dekning av energiutgifter utgjør kr 40,5 millioner i 2019, kr 43,4 millioner i 2020, kr 46,5 millioner i 2021 og kr 47,8 millioner i 2022.
• Helårsvirkning av lønnsoppgjør renhold dekkes av kommunens lønnsreserve.

• Investeringer godkjennes i henhold til rådmannens forslag til investeringsbudsjett.

Vedlegg: Styrets forslag til økonomiplan 2019-2022