Sandnes Eiendomsselskap KF

Om foretaket

Sandnes Eiendomsselskap KF hadde oppstart 1. januar 2014. Foretaket har i dag 26 årsverk, fordelt på 4 avdelinger: eiendomsforvaltning, eiendomsutvikling, byggeprosjekter og stab. Eiendomsforvaltningens oppgaver er å ivareta kommunens eksisterende bygningsmasse samt ENØK-program. Eiendomsutvikling står for arbeidet med å utrede muligheter og planlegge for best mulig valg av løsninger for kommunens behov for lokaler. Dette inkluderer kjøp, salg og innleie av bygg samt ansvaret for innføring og beregning av internhusleie. Byggeprosjekter har ansvar for gjennomføring av byggeprosjekter vedtatt i kommunens økonomiplan.

Foretaket forestår kommunens byggherrefunksjon som i 2020 vil ha et investeringsvolum på om lag kr 900 millioner. Det forvalter kommunens eiendomsportefølje bestående av 385 000 m² eide bygg. I tillegg leies 40 000 m² for å dekke kommunens behov for lokaler.

Fra 1. januar 2020 vil Sandens eiendomsselskap KF opphøre som foretak og eiendom legges inn som stabsfunksjon under rådmannen.

Både drifts- og investeringsbudsjettet legges inn i bykassen 1. januar 2020.

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2020-2023

Nøkkeltall fra foretakets driftsbudsjett – styrets forslag 

Etter styrets ønske fremlegges forslag til budsjett for perioden 2020-2023. Daglig leder legger frem forslag til driftsbudsjett for perioden i henhold til selskapets vedtekter, og fremmer forslag til nye budsjettdisponeringer.

Grunnlaget for driftsbudsjettet i SEKF var basert på internhusleie. Budsjettet for 2020 er i hovedsak utformet på samme måte som for 2019 og det er lagt vekt på å synliggjøre inntektssiden, samt fordeling av kostnadene mellom forvaltning, drift og vedlikehold. En del av intensjonen ved innføring av internleie var å stanse en årlig akkumulering av vedlikeholdsetterslep. Ved utarbeidelse av forslag til driftsbudsjettet har fokuset derfor vært å holde forvaltning- og driftskostnadene så lave som mulig for derigjennom å frigjør mest mulig midler til vedlikehold.

Husleiemodellen fungerer under forutsetningen at husleien KPI-justeres årlig - som igjen vil gi et nødvendig handlingsrom til et langsiktig og verdibevarende vedlikehold. Ordningen sikrer dermed opprettholdelse av nødvendig kjøpekraft til drift og vedlikehold av Sandnes Kommune sine egne bygg og eiendommer.

Budsjettet er beregnet ut ifra internhusleiemodell og eksterne husleieinntekter. Internhusleien består av to elementer, en kapitaldel og en del for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Både rente og avdrag er vedtatt satt til 2,5 prosent med 40 års nedbetaling. FDV og kapitalelementet skal KPI-justeres hvert år, jamfør bsak 118/ 15.

Bygg ferdig før 01. januar 2015

For bygg som ble tatt i bruk før 01. januar 2015 beregnes kapitalelementet av husleieberegningen med utgangspunkt i balansen per 31. desember 2014. Denne delen av husleien reduseres hvert år i takt med nedbetaling av lånene, og er derfor en degressiv husleie. I tillegg skal husleien KPI – justeres. Beløpet for FDV er satt til kr 110 per kvm. I tillegg kommer kostnader til renhold, energi og brukerstyrte driftsoperatørtjenester. Dette tilsvarer tidligere driftsbudsjett for SEKF for forvaltning, drift og vedlikehold. FDV satsen bør ha en årlig gjennomgang og eventuelt økes hvis det foreligger endrede forutsetninger som medfører at en økning er naturlig.

Bygg ferdig etter 01. januar 2015

For bygg ferdig etter 01. januar 2015 beregnes kapitalelementet av husleieberegningen med utgangspunkt i bokført verdi. Denne dekker da renter og avdrag ved tidspunkt for ferdigstillelse, for deretter å låses ved beregning av internhusleien med tillegg for 100 prosent KPI. FDV elementet er satt til kr 310 per kvm. I 2020 vil det være omtrent fem år siden de første byggene som har husleie etter ny metode ble ferdigstilt. Vedlikeholdsbehovet på disse byggene vil bare øke i årene fremover. Det er svært viktig at en har fokus på å unngå vedlikeholdsetterslep på disse nye byggene. FDV satsen bør ha en årlig gjennomgang og eventuelt økes hvis det foreligger endrede forutsetninger som medfører at en økning er naturlig.

Fremtidige bygg

Husleien for nye bygg 2020 -2023 er basert på fremtidige investeringer. Dato for ferdigstillelse av nye bygg er direkte avgjørende for når husleieinntektene starter. Husleie for investeringer flere år frem i tid er prisgitt tilgjengelige estimater for vedtak som endres eller utgår i sin helhet. Det heftes derfor større usikkerhet for denne husleien, samt tilhørende kapitalkostnader.

Budsjettforslag

På bakgrunn av gjeldende økonomiplan fra linjeorganisasjonen om nye tiltak, samt foreslåtte investeringstiltak fra SEKF i planperioden, legges det frem forslag til driftsbudsjett med inntekter som baseres på vedtatt internhusleiemodell. Videre legges til grunn «framleie» internt av eksterne lokaler. Inntektene foreslås disponert slik det fremkommer av utgiftsdel av budsjettet. Utgiftene baserer seg på tidligere erfaringer med hensyn til forvaltning, drift og vedlikehold. I forhold til disponering av budsjettmidlene er kostnader til lisenser, driftsavtaler og lignende justert for økt bygningsmasse, sett i forhold til fjorårets budsjett for 2019.

Hele budsjettforslaget med tall og noter kan ses i vedlegget til økonomiplan 2020-2023.

Budsjettet er laget etter gjeldende regler for foretaket. Det er ikke lagt inn forutsetninger om overføring til stabsfunkjson i nye Sandnes ved utarbeidelse av budsjettforslaget.

Grunnlaget for driftsbudsjettet i SEKF er som beskrevet over basert på internhusleien. For at selskapet skal kunne opprettholde dagens drift og vedlikehold av eksisterende og ny bygningsmasse er det vesentlig at husleien KPI justeres. KPI justeringen sikrer at vi kan kjøpe samme mengde varer og tjenester som tidligere år. Endelig budsjett vil foreligge når Bystyret har vedtatt investeringsramme for 2020. I forhold til disponering av budsjettmidlene er kostnader til lisenser, driftsavtaler og lignende justert for økt bygningsmasse, sett i forhold til budsjett for 2019. Det er kontinuerlig fokus på å holde forvaltning og driftskostnadene så lave som mulig for å kunne disponere så mye som mulig av rammen til verdibevarende vedlikehold.

Nøkkeltall foretakets investeringsbudsjett - styrets forslag

Sandnes Eiendomsselskap KF har, etter bestilling fra rådmannen, framskaffet kostnadskalkyler for de prosjekter som rådmannen vurderer å legge fram i sitt forslag til økonomiplan for kommende periode. Når det gjelder behov for rehabiliteringer og/eller oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse har foretaket kommet med innspill til prioritering av tiltak. Alle prioriteringer er basert på en omfattende tilstandskartlegging utført i 2018.

Investeringsprosjekter gjennomført av Sandnes Eiendomsselskap KF har vært finansiert med rentefritt, konserninternt lån fra bykassen i byggeperioden. Når eiendom legges inn som stabsfunksjon under rådmannen i nye Sandnes vil denne finansieringsordningen opphøre. Når prosjekt er ferdigstilt, vil det faktureres internhusleie som skal betales av virksomhetene. For reinvesteringer uten arealutvidelse i eksisterende bygg, vil det kun beregnes husleie på kapitaldelen.

Rådmannens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i rådmannens forslag til økonomiplan – drifts- og investeringsbudsjettet

Styrets forslag til drift- og investeringsbudsjett er etter rådmannens vurdering i samsvar med foretakets formål og bystyrets prioriteringer av virksomheten.

I bsak 118/15 er internhusleie for Sandnes eiendomsforetak KF vedtatt, med KPI-justering på både kapital og FDV-delen. Som følge av kommunens stramme økonomiske situasjon finner ikke rådmannen rom for KPI-justering for 2020.

Som følge av manglende KPI-justeringer, blir lønnsoppgjør til ansatte i eiendom samt kompensasjon for økte lønnskostnader til renhold og driftsavtaler dekket av lønnsreserven.

I budsjettet til SEKF er det lagt inn en forventning om økte strømpriser på kr 3 millioner. Økningen er lagt inn med bakgrunn i beregninger foretatt av kommunens strømleverandør, LOS. Økte strømpriser gir imidlertid også økte inntekter i form av tilbakebetaling i henhold til kommunens avtale om frikraft. Forventet inntekt fra frikraft er i SEKF sitt budsjett redusert fra kr 8 millioner i 2019 til kr 7,5 millioner i 2020, etter beregninger for reel inntekt i 2018. I gjeldende økonomireglement er det lagt inn at energibudsjettet skal gis en buffer på 5 prosent samt at et eventuelt mindreforbruk skal avsettes til eget energifond. Videre skal et eventuelt merforbruk gjøres opp i årsoppgjørssaken. I kommunens basisbudsjett for eiendomsområdet ligger det inne en buffer på kr 2,1 millioner, tilsvarende beregnet buffer for netto energibudsjett. I rådmannens forslag til budsjett 2020-2023 er det videre lagt inn økning i energibudsjettet til nye bygg på kr 1,5 millioner i 2020, økende til kr 5 millioner i 2023.

Kommunens stramme økonomi har videre gjort det nødvendig for rådmannen å legge inn en innsparing på alle enheter med 1 prosent i 2020, økende til 1,5 prosent fra 2021. Eiendom sin del av innsparingsbeløpet er beregnet til kr 2,37 millioner i 2020, økende til kr 3,55 millioner fra 2021.

Som følge av at internleien ikke KPI-justeres og at det ikke er lagt inn midler til økte strømpriser blir driftsbudsjettet til eiendomsavdelingen kr 194 490. Dette er kr 18,7 millioner lavere enn det styret foreslår.

Foretaket forvalter kommunes eiendom i gamle Vagleiren. Brannvesenet og Sivilforsvaret er eksterne leietakere i dag, i tillegg til kommunens egen bruk. Sammen med leietakerne pågår det nå et arbeid med å gjennomgå den helhetlige bruken av bygningsmassen. Justert bruk og utleie av byggene, leiepriser med videre vurderes. Framtidig bruksstruktur vil bli lagt fram i egen sak, i første kvartal 2020. Eventuell endring i leieinntektene og rådmannens forslag til løsninger for dette vil framgå av saken.

Rådmannen slutter seg til forslagene til nye investeringstiltak, se vedlegg for styrets budsjettforslag.

Forslag til vedtak:

Økonomiplan 2020-2023 fra Sandnes Eiendomsselskap KF tas til orientering.

Vedlegg: Styrets forslag til økonomiplan 2020-2023