Sandnes tomteselskap KF

Foretakets formål

• Foretakets formål er å bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer til byggeklare tomter i Sandnes kommune for bolig, næringsbygg og offentlige bygg, samt tilrettelegge nødvendige arealer til andre offentlige formål, og overdra disse til tomtekjøpere og til kommunen.
• I tilfeller der foretaket allerede har aktivitet i kommunegrensen med nabokommuner kan foretaket inngå opsjonsavtaler som favner arealer i to eller flere kommuner. Muligheten benyttes i de tilfeller der det er til fordel for en helhetlig utvikling i samsvar med fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Initiativet skal skje i forståelse med nabokommuner, og engasjementet utløses ved invitasjon om samarbeid fra nabokommuner.
• Foretaket er innenfor sitt arbeidsområde tillagt oppgaven med å være kommunens aktør og pådriver i utviklingen av senterområder og strategisk prioriterte konsernprosjekter i sentrumsutviklingen, særlig fokus har betydningen av å utøve grunneierrollen i konsernet Sandnes kommune.
• Foretaket kan engasjere seg i virksomhet med relevans for formålet enten selv eller i samarbeid med andre selskaper.
• Foretaket kan danne datterselskaper når dette er en hensiktsmessig løsning for formålet med virksomheten.

Økonomisk resultat

 Regnskapet for 2018 avlegges med et resultat på kr 11,5 millioner. Total egenkapital i foretaket er kr 470 millioner.

 Tabell 1

Aktivitet

Den største aktiviteten til foretaket er knyttet til utvikling av byggeklare boligtomter. Aktivitetene fordeler seg geografisk sett ut i hele kommunen. Per i dag har foretaket prosjekter under utvikling på Sørbø Hove, Kleivane, Bogafjell, Austrått, Sviland, Rossåsen, Åsveien, Hommersåk og Høle. Foretaket har også lagt til rette for og solgt tomter til bolig på Rådhusmarka, Haakon 7`s gate og i Havneparken. 

Det er avholdt fem prosjektkonkurranser med totalt 47 boliger i 2018. Dette er færre enn tidligere år og skyldes forsinkelser i prosjektene, spesielt i Kleivane. Boliger solgt til førstegangsetablerere viser seg å ligge 10 – 15 prosent lavere i pris enn for boliger solgt i det åpne markedet, og viser at prosjektkonkurransemodellen fungerer etter intensjonen.

Gjennomførte prosjektkonkurranser i 2018 fordeler seg på følgende områder:

 Tabell 2

Foretaket har solgt alle kvartalene i Havneparken. Oppgjør for det enkelte kvartal er knyttet til realisering av det enkelte kvartal. Havneparken er et viktig byutviklingsprosjekt og foretaket har av den grunn høyt fokus på å få den realisert etter intensjonene.

Utvikling og salg av næringstomter er også en sentral del av foretakets virksomhet. På Hesthammer er det på kort tid solgt fire næringstomter. Bakgrunnen for at en har lykkes godt med salget her er en kombinasjon av god byggegrunn, fleksibel tomtestørrelse og konkurransedyktig pris. Dette danner et godt grunnlag for utvikling av eksisterende, samt etablering av nye, arbeidsplasser i bydelen.

På Stangeland næringsområde har foretaket tre usolgte næringstomter. Flere aktører har vist interesse, men det har så langt ikke ført til signerte salgskontrakter.

En del av foretakets satsing på utvikling av næringsarealer er samlet i selskapet Sandnes Næringsareal AS. Foretaket eier 60 prosent av foretaket og de resterende 40 prosentene eies av K2 Stavanger AS. Selskapet har regulert et næringsområde på Sviland på totalt 85 daa. I 2018 ble det inngått avtale om at K2 Stavanger AS overtar dette næringsområdet og dermed tar ansvar for videre opparbeidelse og salg av næringsarealene. Partene har inngått avtale om fordeling av påløpte kostnader.

Foretaket er også involvert i utvikling av næringsområdet på Vagle gjennom selskapet Vagle næringspark AS. Foretaket eier 20 prosent av aksjene i selskapet, de resterende 80 prosentene eies av NHP Eiendom As og K2 Stavanger AS. Selskapet har per i dag én tomt som er byggeklar og de har startet reguleringen av to områder, et på 140 dekar og et på 80 dekar.

Ved utgangen av 2018 hadde selskapet eierskap i følgende selskap:

Tabell 3

Kleivane utviklingsselskap AS eies sammen med Optimera (6,5 prosent) og Clemens Eiendomsutvikling AS (29,5 prosent). Foretaket har inngått avtale om erverv av Clemens Eiendomsutvikling AS sin aksjepost fra januar 2019. Ved overtakelse av denne aksjeposten får foretaket en økning på om lag 60 boenheter på Kleivane. 

 En annen viktig del av foretakets virksomhet er å framskaffe tomter til kommunens eget behov, herunder tomter til barnehage, skole, institusjoner, kommunale utleieboliger og administrasjonsbygg. Dette er en kontinuerlig prosess som koordineres med kommunens økonomiplanarbeid.

 I inneværende periode er det på Sørbø Hove regulert inn en tomt for bolig/offentlig formål som nå videreutvikles av Sandnes eiendomsselskap KF. Det er også regulert en tomt for kirkeformål og en til framtidig bo- aktivitetssenter. På område B11 på Sørbøhagane reguleres det en tomt til offentlig formål der det legges til rette for heldøgns omsorgsboliger med personalbase. Det arbeides med regulering av tomt for ny kirke på Iglemyr og ny tomt for Vågsgjerd aktivitetssenter i Skaarlia. I Skaarlia er det også solgt en tomt til Læringssenteret som skal bygge ny barnehage som erstatning for Strutsen barnehage.  

Foretaket har gjennomført en kundeundersøkelse blant deltakere i prosjektkonkurranser. Et par av utbyggerne etterlyser større åpenhet rundt evalueringen. Foretaket har på bakgrunn av dette begynt med å sende ut de innleverte tegningsforslagene til alle deltakerne. Det ble også etterspurt om foretaket kan bistå mer i markedsføringen av utbyggingsområdene. Foretaket vil heretter vurdere å ta del i markedsføringen av framtidige prosjekter. Rossåsen er et prosjekt som har vist seg å være vanskelig å selge og foretaket besluttet å bidra sammen med utbygger om en markedsføringspakke. Ellers er tilbakemeldingene fra utbyggerne stort sett meget positive.   

Det framgår av samfunnsdelen til kommuneplanen at Sandnes skal være en attraktiv kommune og et ledd i dette er å styrke kommunens storbykvaliteter. Det legges til grunn at 50 prosent av nye boligarealer skal framskaffes gjennom byomforming og fortetting. Foretaket har som målsetning å bidra til at kommunens overordnede målsetninger blir realisert. Foretaket har startet arbeidet med å kartlegge en del av eiendommene langs den nye bussveitraseen, ved etablerte togstopp samt mulig framtidig togstopp i Luravika. Neste trinn i prosessen vil være å gå i dialog med grunneiere i prioriterte områder for å kartlegge hvilken interesse og planer den enkelte har, for dermed å avdekke om det er grunnlag for å få til et samarbeid. Det å lykkes med transformasjon og fortetting er krevende og tar mye lenger tid enn utbygging av store ubebygde arealer, men foretaket tror at det kan være en viktig medspiller for at den ønskede byomforming skal bli realisert. 

Foretaket har hatt et prøveprosjekt på Hommersåk hvor teknisk planlegging og opparbeidelse gjennomføres etter totalentreprisemodell. Det vil bli foretatt en evaluering i etterkant og dersom erfaringene er gode vil det bli vurdert å gjøre det på samme måte på andre prosjekter.

På Bogafjell har foretaket valgt å ha et pilotprosjekt hvor en gate blir utformet som et «shared space». Det vil si at et gatetun deles mellom ulike trafikantgrupper og at gaterommet uformes med begrenset bruk av skilt, oppmerking og fysisk separering. Gatetunet skal benyttes til adkomst til boligene samtidig som det skal benyttes til lek, sittegrupper og møteplasser.

Framtidsutsikter

 Boligmarkedet i Sandnes er krevende og boligprisene har hatt en nedgang på 2,1 prosent det siste året. Foretaket erfarer at enkelte utbyggere har så lave marginer på sine utbyggingsprosjekter at realisering av prosjektene gjennomføres som ledd i å unngå permitteringer. Dette krever at foretaket har enda sterkere fokus på å framskaffe rimelige tomter. Vi vil også ha enda sterkere fokus på å treffe markedet med riktig boligsammensetning, det vil si en god variasjon mellom leiligheter, småhus og eneboliger med utleiemulighet. Markedsmessig riktig boligsammensetning er viktig for å opprettholde interessen for prosjektkonkurransene. Foretaket kalkulerer med at 76 boliger skal bli solgt i prosjektkonkurranse i 2019.      

 Foretaket er opptatt av å sikre tilstrekkelige arealreserver for framtiden slik at foretaket kan fortsette å tilby rimeligere boliger til førstegangsetablerere. På bakgrunn av dette har foretaket i forbindelse med revidering av kommuneplanen foreslått omdisponering av arealer til boligformål på Brattebø nord. Dette området har et potensial på om lag 700 boenheter i tillegg til et areal for et framtidig bo- og aktivitetssenter. Området ligger tett inntil eksisterende boligbebyggelse og vil bidra til å styrke bydelen, det ligger også gunstig til med hensyn til kollektivdekning.

 Foretaket samarbeider tett med Sandnes Eiendomsselskap KF for å sikre kontinuerlig tilgang på nok areal til det offentliges behov. Tilrettelegging av egnede tomter for boliger til personer med utfordringer knyttet til rus og psykiatri vil ha særskilt prioritet og foretaket har foreslått flere områder i kommuneplanarbeidet. Foretaket vil også arbeide for å få utvidet areal ved bo- og aktivitetssenter på Lunde og Rovik. Det vil også bli arbeidet med å få utvidet areal til gravlund på Høyland og Sviland. Foretaket vil også bistå med å finne tomter til framtidig sentrumsskole samt en ny svømmehall og ishall.

 Foretaket vil videreføre fokuset på Sandnes som attraktiv næringsadresse. For å lykkes med dette er det viktig at kommunen har tilstrekkelig næringsareal å tilby, både på kort og lang sikt. Etter foretakets vurdering har kommunen sikret tilstrekkelig med tomter til kontorformål i sentrum, Havneparken og Skeiane for mange år framover. For tomter til arealkrevende virksomheter/kombinasjonsbygg er situasjonen en annen. Foretaket har per i dag så få tomter til dette formålet og vil i realiteten være utsolgt i løpet av få år. Dersom foretaket skal klare å holde målsetningen om at næringstomter skal være «hyllevare» i Sandnes så haster det med å få større områder disponert til næringsformål. Foretaket har på bakgrunn av dette spilt inn til kommuneplanprosessen at et område på Foss-Eikeland (45 daa) og på Sviland (25 daa) omdisponeres fra LNF til næring.

 Tilgangen på varierte næringsarealer, for relokalisering og nyetablering av virksomheter, er et viktig verktøy for å kunne gjennomføre fortetting langs bussveien og byomforming i prioritert byutviklingsakse. Å kunne tilby virksomheter som må flytte reelle alternativer er et strategisk næringspolitisk valg.

 I forbindelse med at Sandnes kommune skal slå seg sammen med Forsand kommune i 2020 er det vedtatt å styrke reiselivssatsingen. Utvikling av Lauvvik som en reiselivsdestinasjon er framhevet i den forbindelse. På bakgrunn av dette har foretaket i kommuneplanarbeidet foreslått at et område på Lauvvik omdisponeres til næringsområde/reiseliv. Det er gjennomført en mulighetsstudie som viser at Lauvvik med sin sentrale beliggenhet kan bli en viktig del av turistlogistikken i regionen. Stedet har en unik plassering med flere attraksjoner og utsyn både utover fjorden mot Idsø, innover Lysefjorden og innover Frafjord. I 2019 vil foretaket arbeide videre med en forstudie som skal vurdere markedspotensialet og identifisere mulige investorer.

 Foretaket skal i 2019 sponse EM i friidrett for lag i Sandnes. Sponsoravtalen med blinkfestivalen er under reforhandling for kommende år og det arbeides med å forlenge avtalen med Nordsjørittet for 2019. I 2019 skal eierstrategien revideres og med etableringen av Nye Sandnes vil Fellesnemda også involveres i arbeidet.

Administrasjon og styre

Foretaket har åtte fast ansatte, tre kvinner og fem menn. Noen administrative tjenester kjøpes av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Foretaket legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.

 Sykefraværet var på 1,3 prosent i 2018, mot 0,6 prosent i 2017. Sykefraværet i 2018 er ikke registrert å være knyttet til arbeidsforhold. Det er ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.

Foretakets styre består av syv medlemmer, fem folkevalgte representanter og to eksterne. Av disse er det tre kvinner og fire menn. I tillegg har kommunen en representant fra rådmannen som observatør i styremøtene.