account_circle Min side
HjemBolig og byutviklingReguleringsplanerSkal du utarbeide en reguleringsplan?

Skal du utarbeide en reguleringsplan?

Alle kan fremme forslag til reguleringsplan, men den skal utarbeides av fagkyndige.

Innledning

I følge plan- og bygningsloven §12-3 har private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter rett til å fremme forslag til detaljregulering. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige.

Den som fremmer planforslaget må dekke alle kostnader. Dette inkluderer bruken av fagkyndig og plangebyr til kommunen. 

Sandnes kommune har som mål å etablere et godt samarbeid mellom kommune og forslagsstiller tidlig, slik at ressursbruken i de enkelte sakene blir optimalisert. Når planforslaget er godt forberedt og avklart, vil behandlingen gå greit, uten unødvendige, kostbare og tidkrevende omarbeidinger.

Oppstartsmøte

Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan, må du først ha et møte med oss på byplanavdelingen. I et slikt oppstartsmøte ser vi på overordnede rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen. Det vurderes også om planen faller inn under forskrift om konsekvensutredninger.

Planinitiativ

Før du kan bestille oppstartsmøte må du lage et planinitiativ. Se forskrift om behandling av private planforslag for mer informasjon. 

Sammen med planinitiativet skal det som hovedregel lages en enkel og kortfattet stedsanalyse for området. Relevante tema, utfordringer og kvaliteter skal stedfestes på kart. Analysen skal ende opp i et anbefalingskart som oppsummerer hvilke elementer fra analysen som vil bli vektlagt i utarbeiding av planen. Følg stedsanalyseveilederen.

Oppstartsmøtet skal bestilles av en fagkyndig via skjemaet 

"Bestilling av oppstartsmøte".

I skjemaet må det fylles inn opplysninger om gårds- og bruksnummer, ønsket formål, utnyttelsesgrad, kontaktinformasjon. Planinitiativ, stedsanalyse og andre relevante dokumenter legges ved.

Innen tre uker vil saksbehandler ta kontakt for å avtale tidspunkt for oppstartsmøtet. Oppstartsmøtet skal gjennomføres innen 8 uker fra bestilling.

Dersom du har behov for et sonderingsmøte før oppstartsmøtet, ta kontakt med byplanavdelingen.

Startpakke for private planer

For å gi private forslagsstillere et grunnlagsmateriale til utarbeiding av planforslag har kommunen laget en startpakke med retningslinjer og krav som du som privat forslagsstiller må følge. Denne sikrer at planforslaget er innenfor de lover, regler og normer som gjelder for fremstilling og innhold. Startpakken inneholder også relevant plan- og kartgrunnlag, adresselister samt maler du skal bruke for å utarbeide ett komplett planforslag. 

Tilpasset startpakke for ditt planområde bestilles etter oppstartsmøtet via Sandnes e-Torg

Her finner du maler, generell veiledning osv. Disse skal brukes i planarbeidet.

Maler:
Annonse varsel om planoppstart
Brev varsel om planoppstart
Planbeskrivelse
Planbestemmelser

Planprogram

ROS-sjekkliste

Sjekkliste for faglig utarbeidelse av planforslag

Merknadsoversikt ved planvarsel/høring og offentlig ettersyn

Informasjons- og grunnlagsmateriale til hjelp ved planarbeidet:


Utbyggingsavtaler:

 

Kunngjøre og varsle oppstart av planarbeidet

Etter oppstartsmøtet skal du kunngjøre oppstart av planarbeidet og varsle alle relevante parter om planarbeidet. Kunngjøring skal annonseres i minst én avis og gjennom elektroniske medier. Relevante aviser er Stavanger Aftenblad og Sandnesposten. Kunngjøringen skal ligge på kommunens nettside, men kan også legges på nettsiden til fagkyndig eller plankonsulent. Du skal også sende brev til berørte offentlige myndigheter og berørte interessenter som grunneiere og naboer. Bruk planavgrensningen, oversiktskartet og varslingslisten som du har mottatt fra byplanavdelingen for å sende varselet til offentlige organer, grunneiere og interesseorganisasjoner. Kopi av høringsbrev og annonsetekst sendes til postmottak@sandnes.kommune.no i god tid før innrykking i aviser, for elektronisk kunngjøring på Sandnes kommunes nettsider. 

For å tilrettelegge for medvirkning bør du sette en frist på minst fire uker for å sende uttalelser til deg som fagkyndig, seks uker dersom det er planprogram som ligger ute på høring. Kunngjøringen skal inneholde en kartskisse med avgrensning av planområdet og en kort beskrivelse av hovedhensikten med reguleringen. Varselbrevet skal inneholde det samme som annonsen. I tillegg skal det legges ved et mer detaljert kart med gårds- og bruksnummer (evt. adresser) som gjør det enklere for berørte parter å se hvordan planområdet innvirker på deres eiendom. Brevet skal gi mottakerne et godt grunnlag for å uttale seg. Brevet skal signeres av den som skal ha hovedansvar for planarbeidet.

Etter kunngjøring og varsling skal du utarbeide planforslaget. Forslaget må være i samsvar med kravene som kommer frem i startpakken og de rammene kommunen har vist til i oppstartsmøtet. Byplanavdelingen bistår med råd og avklaringer underveis. Vi kan ha arbeidsmøter etter behov, og overleveringsmøte før forslaget til reguleringsplan sendes inn.

 

Krav til innsending av planforslag 

Det er viktig at planforslaget er komplett. Dersom forslaget er mangelfullt vil det bli sendt i retur for revisjon og bearbeiding. Byplanavdelingen har frist på 12 uker på å forberede saken for politisk behandling. Dersom det avdekkes feil eller mangler, kan behandlingstiden bli lenger. Den tiden forslagsstiller bruker på å rette opp planforslaget, kommer i tillegg til de 12 ukene.

Les her om hvilke krav som stilles til et komplett planforslag:

Planer skal utarbeides i henhold til plan- og bygningslov vedtatt 27.06.2008, departementets veiledere og nasjonal produktspesifikasjon. Se www.planlegging.no og www.regjeringen.no/kartforskriften.

Se regionale planer på http://www.rogfk.no/Planer/Regionalplaner.

Følgende materiell skal alltid leveres, og må tilfredsstille følgende krav:

  1. Oversendelsesbrev. Brevet skal være tydelig merket med "komplett planforslag", inneholde plannummer og plannavn, og skal være signert av forslagsstiller. Brevet skal inneholde komplett liste over alle vedlegg med dato.
  2. Reguleringsplan. Kartet skal normalt lages i målestokk 1:1000. Det skal leveres målholdig pdf med tittelfelt, samt plandata i nyeste sosi-format. Kartutsnittet skal være så stort at leseren ut fra gatenavn og omkringliggende bygninger får et godt inntrykk av hvor tiltaket er lokalisert. Kartet skal være utarbeidet i samsvar med krav satt til digital planfremstilling  i startpakken.
  3. Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i word-format, i henhold til gjeldende mal.
  4. Vedlegg til planbeskrivelsen, konsekvensutredning (KU), Risiko og sårbarhets-analyse (ROS) og sjekkliste ROS skal leveres i pdf-format.
    ROS-analyse utarbeides iht. gjeldende metodikk. Sjekkliste skal brukes som en kontroll i forhold til hendelser som kan skje. Sannsynligheten for at hendelse kan inntreffe og konsekvensene av dette skal angis. Aktuelle hendelser skal utredes.
    KU. Konsekvensutredninger skal utføres i henhold til forskrift om konsekvensutredninger, for de tiltak hvor det utløses krav til slik utredning. I utredningen skal det fremkomme hvorfor krav om konsekvensutredning utløses, beskrivelse av dagens situasjon (0-alternativ), beskrivelse av alternative forslag, konsekvenser av forslaget og avbøtende tiltak. Vurderingene skal være etterprøvbare og det skal tydelig fremgå hvordan konsekvensene er vektet. Kildehenvisninger skal tas med.
  5. Pdf-kart og illustrasjoner skal være riktig orientert i forhold til tekst og nordvendt, og med lesbar tekst i A4 eller A3-format.
  6. Kopi av melding om oppstart og mottatte merknader. Leveres i pdf. Kommentar til innkomne merknader leveres i word-format.
  7. Sjekklister, se maler i startpakken.
  8. Sjekkliste sosi-kontroll - dokumentasjon av egenkontroll.
  9. Nødvendige illustrasjoner og dokumentasjon i henhold til avtale i oppstartsmøte. Leveres i pdf-format. Alle illustrasjoner skal vise maksimal utnyttelse, som er realistisk og gjennomførbar. Følgende skal som regel legges ved:
    • Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse
    • Fotomontasjer og/eller 3D-illustrasjoner med omkringliggende bebyggelse. For prosjekt i sentrum er det krav om egen 3D-modell
    • Sol/skyggeanalyse som viser forhold internt i området og konsekvenser for nabobebyggelse
    • Støyanalyse
    • Renovasjonsteknisk plan
    • Rammeplan vann og avløp
    • Transportanalyse/mobilitetsplan
Navngiving av dokumenter som skal sendes inn

Alle dokumenterne skal navngis i henhold til dokumentkategoriene under:

  • Kunngjøring
  • Planprogram
  • Merknad
  • Møtereferat
  • Illustrasjoner
  • Utredning
  • Planbeskrivelse
  • Bestemmelser
  • Plankart
  • Konsekvensutredning
  • ROS-analyse
  • Sosifil
  • Klage
  • Korrespondanse

Bilder og illustrasjoner i teksdokument må komprimeres til 200 dpi. Enkeltfiler bør ikke overstige 10 Mb. Plannummer og tittel må fremkomme tydelig i oversendelsesbrev.

Komplett materiale

Planforslaget anses ikke som komplett før overnevnte materiale er mottatt. Materialet skal sendes inn samlet. Dersom plankartet eller materialet som angitt over inneholder vesentlige feil eller mangler, blir saksbehandlingstiden stanset. Planen vil ikke bli behandlet før dette er rettet opp av forslagsstiller. Vesentlige feil i plankartet kan være: Feil formål, feil i tittelfelt, feil linjetykkelse, feil geometri, doble linjer, dårlig lesbarhet etc.

Senest når plankartets innhold er akseptert av kommunen skal det sendes inn sosidata og fil som viser at plandataene er sjekket ved hjelp av sosi-kontroll og at filen er feilfri. Planen anses ikke fullstendig mottatt før korrekt sosifil er mottatt.

Vi gjør oppmerksom på at behandlingsgebyr vil bli beregnet ut fra det gebyrregulativet som gjelder på det tidspunkt komplett planforslag er mottatt.

Mottatt plan

Mottatt plankart vil bli kontrollert visuelt i forhold til eiendomsgrenser og tilstøtende planer. Det vi bli foretatt geometrikontroll av veier, sjekk av eierform og generell kontroll av sosifil og sjekk i henhold til nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner.   

Send inn plan 

Planforslag sendes på epost til postmottak@sandnes.kommune.no, med kopi til saksbehandler.

1. gangsbehandling, høring og offentlig ettersyn  

Når innsendt planforslag er komplett, forbereder byplanavdelingen reguleringsplanen for behandling i Utvalg for by- og samfunnsutvikling. Fra planforslaget er komplett, har vi en lovpålagt frist på 12 uker til å vedta å sende forslaget til offentlig ettersyn.

Utvalg for by- og samfunnsutvikling tar stilling til om planforslaget skal legges ut til høring og offentlig ettersyn. Dersom det foreslås endringer av det innsendte planforslaget, tas det kontakt med plankonsulent for å komme frem til enighet. Dersom det ikke oppnås enighet kan kommunen fremme et alternativt planforslag.

Dersom planforslaget ikke kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet, kan det likevel behandles dersom planmaterialet er komplett. Plankonsulent vil få beskjed om en eventuell anbefaling om avvisning før saken fremmes til behandling, og kommunen kan da tilby veiledning med sikte på å komme frem til en løsning som kan anbefales.

Forslagsstiller har likevel rett til å få lagt frem sitt komplette planforslag for behandling dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom Utvalg for by- og samfunnsutvikling avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn kan planforslaget legges frem for Kommunestyret som kan avgjøre om planforslaget likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

Det er byplanavdelingen som sender planen ut til offentlig ettersyn og høring. Lovpålagt frist for å komme med merknader er minimum 6 uker.

Sluttbehandling og vedtak

Når fristen for offentlig ettersyn har gått ut, avholdes det vanligvis merknadsmøte mellom kommune og forslagsstiller. I møtet diskuteres innkomne merknader, og vi avklarer i hvilken grad merknadene skal tas til følge og føre til endringer i planforslaget.

Når planen er ferdig bearbeidet legger administrasjonen planen frem for politisk sluttbehandling, først i Utvalg for by- og samfunnsutvikling og deretter i Kommunestyret som fatter endelig vedtak.

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist.

 

Lurer du på noe?

Servicekontoret

  • postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
  • besøksadresse: Rådhusgata 1,4306 Sandnes
  • telefon: 51 33 50 00 
  • e-post

Byplanavdelingen

  • postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes
  • besøksadresse: Rådhusgata 1, 4306 Sandnes
  • telefon: 51 33 50 00
  • e-post

 

Sist oppdatert: 09.12.2022