Har det startet et arbeid med en reguleringsplan som kan berøre deg?
Har du fått et brev i posten så betyr det at det pågår arbeid med en slik plan som kan berøre deg, enten gjennom et lag eller forening du er medlem av eller gjennom din eiendom. Det er derfor viktig at du setter deg inn i planen, at du finner ut hva den har å si for deg og at det du mener om planen blir kjent så tidlig som mulig. Dette må gjøres for at du skal ha mulighet til å påvirke hvordan området kommer til å bli.
En reguleringsplan blir til i en prosess som er fastlagt i plan- og bygningsloven, og medvirkning er et sentralt punkt i denne prosessen. Jo tidligere i planprosessen du kommer med innspill og merknader, jo større er muligheten for at de kan bli tatt hensyn til.
Du kan alltid kontakte både den som fremmer planforslaget og kommunens saksbehandler for å få svar på dine spørsmål underveis i arbeidet. Du kan i tillegg komme med dine innspill på to formelle tidspunkt i prosessen:
Varsel om oppstart av planarbeid.
Det er nå du kanskje har mottatt et brev i posten om "Varsel om oppstart av planarbeid". Det er for å gi et varsel om at noe skal skje. Både Sandnes kommune, andre offentlige og private utbyggere kan starte en reguleringsplanprosess. Hvem som starter planprosessen står i varslingsbrevet som sendes til naboer og andre som blir berørte av planen. Oppstart av planarbeidet kunngjøres også i avisen.
De viktigste opplysningene er planens avgrensning og formålet med planarbeidet. Du skal sende uttalelsen din direkte til den som varsler planoppstart i denne runden. Frist for å komme med innspill står i varselet, vanligvis tre til fire uker.
Under offentlig ettersyn
Forslag til reguleringsplan er behandlet av utvalg for by- og samfunnsutvikling (UBS) i kommunen, som har vedtatt å sende planforslaget ut på høring. Berørte parter får tilsendt brev med informasjon om planforslaget, slik at de kan komme med synspunkter på forslaget. Det offentlige ettersynet blir også annonsert i avisen. Høringsfristen er minst seks uker.
Innspill sendes til
Innspill og merknader sendes til kommunen via eget elektronisk skjema, via epost til postmottak@sandnes.kommune.no, eller til Byplansjefen, postboks 583, 4302 Sandnes.
Innspillene du gir i forbindelse med varsel om oppstart og under høringen blir oppsummert og kommentert i saksfremstillingen til politisk behandling. Innspill blir ikke besvart direkte med brev.
Fra planforslag til vedtatt plan - hvor lang tid tar det?
En reguleringsplanprosess er ofte en ressurskrevende prosess som går over lang tid. Det å lage og behandle en reguleringsplan tar sjelden mindre enn 7-9 måneder. Det finnes eksempler på reguleringsprosesser går over flere år. Mye av tidsbruken er knyttet til selve planutarbeidelsen og i praksis dermed til samarbeidet mellom forslagsstiller og kommuneadministrasjon uavhengig av tidsfrister gitt i plan- og bygningsloven.
Her kan du lese mer om hvordan planprosessen foregår her i kommunen
Klage på vedtatt reguleringsplan
Det er kommunestyret som til slutt sier ja eller nei til reguleringsplanen. Er du berørt part eller har kommet med høringsuttalelse, får du vedtaket tilsendt. Fristen for å klage på vedtaket er tre uker etter at vedtaket er offentliggjort.
Hva må en reguleringsplan alltid inneholde?
Plan og bygningsloven sier at den som skal lage en reguleringsplan må være fagkyndig. Dersom du har en eiendom der det er behov for regulering før du kan utvikle den noe videre, må dette skje gjennom en profesjonell forslagstiller. Det er de fagkyndige som lager dokumentene og gjør analysene som til sammen utgjør reguleringsplanen.
De viktigste dokumentene i en reguleringsplan:
Plankart: Plankartet viser hvor de ulike formålene skal ligge. Eksempler på formål er boliger, veier, lekeplasser, skoler, næring osv. De ulike fargene i et plankart vil representere de ulike formålene. Har du mottatt en pdf-fil eller papirutgave av et plankart så vil det alltid være en rute i høyre hjørne som forteller deg hva de ulike formålene betyr.
Planbestemmelser: Planbestemmelsene er reguleringsplanenes lover og regler. En reguleringsplan er rettslig bindende for arealbruken i området, dette betyr at den må følges. Bestemmelsene definerer hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares osv. Ofte vil bestemmelsene også inneholde regler om hva som må være på plass før man får lov til å bygge.
Planbeskrivelse: Planbeskrivelsen skal beskrive planens hensikt, rammer for hva området vil kunne brukes til og hva slags virkninger planen vil ha. Det vil si hva slags påvirkning planen vil ha på forhold i kommunen eller regionen, og på omgivelsene rundt planområdet.
Risiko- og sårbarhetsanalyse: Her kartlegges mulige farer og uønskede hendelser planområdet kan være utsatt for.
Er du fagkyndig og skal utarbeide en reguleringsplan?
Hvilke type arealplaner har vi?
Det finnes flere typer arealplaner:
Kommuneplan
Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av kommunesamfunnet og hva arealene i kommunen kan benyttes til. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel og en arealdel.
Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen.
Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle tiltak og arbeid som omfattes av plan- og bygningsloven.
Her kan du lese mer om kommuneplanen
Kommunedelplan
En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser.
Her kan du lese mer om kommunedelplan for sentrum 2019-2035
Reguleringsplan
En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfeller et nødvendig rettsgrunnlag for å kunne gjennomføre tiltak og utbygging.
Det kan utformes to typer reguleringsplaner:
- Områderegulering benyttes der det er behov for en større områdeavklaring av arealbruken. Områderegulering lages som oftest av kommunen.
- Detaljregulering (erstattet bebyggelsesplan fra 2008) er planen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak.
Fra reguleringsplan til byggesak
Etter at en reguleringsplan er vedtatt kan forslagsstiller sende inn byggesøknad. Mens reguleringsplanen gir rammene for utvikling av et område, vil det i byggesøknaden avgjøres hva som faktisk skal bygges.
Her finner du mer informasjon om byggesak
Lurer du på noe?
Servicekontoret
- postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
- besøksadresse: Rådhusgata 1,4306 Sandnes
- telefon: 51 33 50 00
- e-post
Byplanavdelingen
- postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes
- besøksadresse: Rådhusgata 1, 4306 Sandnes
- telefon: 51 33 50 00
- e-post
Sist oppdatert: 09.12.2022