Bygge på hytta

Hytteeiendom 

Sandnes har de fleste hytteeiendommer i områder som er avsatt til Landbruk, natur og friluftsområder (LNF/grønne områder i kommuneplankartet), og i områder avsatt til fritidsbebyggelse (oransje områder i kommuneplankartet).

Finn ut hvilket område hytten din er i, før du planlegger bygging. Kommuneplanens arealdel finner du egen side på sandnes.kommune.no. Du kan også finne kommuneplanens arealdel og eventuell reguleringsplan på eiendommen din på arealplaner.no

Utdrag av byggeregler for hytteeiendom

Du som skal bygge, har selv ansvar for å sjekke at tiltaket ikke kommer i strid med:

• plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter,
• kommuneplanens arealdel eller andre reguleringsplaner,
• annet regelverk (for eksempel Vegloven)

Byggeforbud

Det er byggeforbud i 100-meters belte til strandsonen i hele landet.

I Sandnes er det også satt byggegrense/byggeforbud nær vassdrag.

Byggegrense langs vassdrag er opplistet i tabell i kommuneplanbestemmelsens punkt 1.33.

Det jobbes med eget kartlag som vil illustrere byggegrense fra vassdragene.

Dette betyr at du må søke om dispensasjon fra byggeforbudet hvis du skal bygge nytt, bygge om, endre eller rive et bygg, eller endre på terrenget på hytteeiendommer i disse områdene. 

Dette kan du søke om selv på hytten

I de fleste tilfeller må du søke om tillatelse for å bygge mindre tiltak på hytteeiendom i Sandnes kommune.

Direktoratet for byggkvalitet har også en egen veiviser, som kan hjelpe deg med å avklare søknadsplikten

Har du en hytte, bod, naust eller brygge oppført før 1965?

Den første plan- og bygningsloven kom i 1965 for spredt bolig- og hyttebebyggelse. Dette betyr at bygninger oppført før 1965 ofte ikke har byggetillatelse, men anses likevel som «lovlig oppført i sin tid». Dette er et forhold som må være avklart når det skal søkes om erstatning av lovlige bygg, og for tilbygg, påbygg, og bod til lovlig etablert hyttebebyggelse.

Du må dokumentere med bilder eller annen dokumentasjon, dersom du ønsker å føre opp erstatningsbygg i tråd med kommuneplanen.

Holder hytten på å falle sammen?

For å kunne søke om erstatningshytte må bygningen være beboelig. Det stilles krav til at hytten er blitt vedlikeholdt og kan brukes til det den er godkjent til. Da regnes hytten som lovlig oppført og du kan søke om erstatningshytte, tilbygg eller påbygg.

Vær oppmerksom på at kommunen kan pålegge fjerning av hytter som står til forfall, og medfører fare for person, eiendommer eller miljø. 

Hyttestørrelser

Nye hytter tillates ikke i Landbruk-/Natur- og Friluftsområder (LNF/grønne områder i kommunekartet)

For fritidsboliger i LNF gjelder følgende arealer:

Dette betyr at søknader i områder med retningslinjer, må vurderes ut fra strandsonehensyn og blir behandlet som dispensasjon.

Høyder på hytte

Dersom du skal bygge ny hytte, eller erstatningshytte, er det viktig å ta utgangspunkt i tomtens kvaliteter og deretter velge ny hytte som passer til eiendommen. Omvendt rekkefølge gir sjeldent gode resultater.

Det kan tillates ulike takformer på hytten.  I skog og fjell har hytter tradisjonelt saltak, og dette bør brukes der ikke spesielle hensyn tilsier noe annet.

• Saltak: Maks mønehøyde 5,7 m og maks gesimshøyde 4,0 m.
• Pulttak: Største gesimshøyde maks 4,8 m, og minste gesimshøyde maks 3,8m.
• Flatt tak: Største gesimshøyde maks 3,5m.

Plassering av hytte på tomten, og terrengtilpasning

Erstatningshytte skal som hovedregel plasseres på samme sted som eksisterende hytte. Ut fra tomtens kvaliteter og egenskaper, kan hytten søkes plassert annet sted på tomten. Forutsetningen er at dette gir bedre terrengtilpasning.

Dette må du ta hensyn til ved planlegging av ny hytte:

• bevar eksisterende terreng/ vegetasjon unngå sprengning
• følge terrengkotene
• god arkitektonisk utforming
• plasseres dempet i terrenget
• ikke fylle ut /lage kunstige platå rundt hytten

Estetikk og utforming av hytte

Du må vurdere viktige forhold, som plassering av hytten og valg av material og farge, når hytten planlegges. For eksempel kan valg av taktekking være særlig viktig for hyttas utseende og fjernvirkning. 

Skarpe farger (inklusive helt hvitt) og blanke flater på hytter og boder, skal unngås. Store kontraster, f.eks. mellom vindskier og vegg er heller ikke en god løsning.

I hytteområder i skog og fjell, bør materialbruken tilpasses bygningens størrelse og bruk, og naturen den befinner seg i. Bruk natur- materialene tre, stein, skifer og tegl der dette er mulig. 

Naust

I strandsonen skal erstatningsnaust, nye naust og naust som ønskes rehabilitert, vurderes ut fra strandsonehensyn. Søknadene vil bli behandlet med dispensasjon.

Plassering av naustet skal sikre fri ferdsel for gående langs sjøen, primært i framkant av bygget.

Erstatningsnaust tillates ikke der det eksisterende naustet er bevarings- eller verneverdig.

Dette må du også ta hensyn til ved planlegging av naust:

• Maks areal inntil 35 m2
• Mønehøyde inntil 4,5 meter, og takfall minst 23 grader
• Naustet skal ikke inneholde rom til varig opphold
• Vindusflate på naust skal ikke være større enn 1 m2
• Det tillates ikke innlagt vann, eller etablering av våtrom/toalett i naust

Brygge

Oppføring av nye brygger er ikke tillatt.

Du kan søke om å få erstatte en brygge som er lovlig oppført. 

I strandsonen skal erstatningsbrygge, og brygge som ønskes rehabilitert, vurderes ut fra strandsonehensyn. Søknadene vil bli behandlet med dispensasjon.

Bryggen skal utformes med tilpasning til synlighet i landskapsbildet og at ferdselsforhold på land og vann ikke blir skadelidende.

Bod/uthus på hytteeiendom

Bod/uthus er ment for oppbevaring av f.eks. redskaper eller ved. Det tillates oppført en bod/uthus per hytteeiendom.

En bod eller uthus som ikke bygges sammen med hytten, kan settes opp med maksimal mønehøyde 3 meter, og gesimshøyde 2,5 meter.

Hvis boden blir en del av hytten, gjelder de samme høydene som for hytten.

Anneks

Anneks er ikke tillatt i Sandnes kommune. 

Levegg, mur og gjerde

Gjerde, levegg, mur på hyttetomt er ikke tillatt.

Endring av terreng

Endring av terreng kan være utgraving, utfylling, oppfylling, sprenging, skjæring og annen justering av terreng. 

Du kan som hovedregel ikke endre terrenget på hyttetomten. For nye hytter tillates noe endring for å sikre god massebalanse på eiendommen.

Terrasse og plattinger

På hytteeiendommer skal naturlig vegetasjon tas vare på, og endring på terreng begrenses til det absolutt nødvendige.

Du kan lage en uteplass på inntil 40 m2 som må bygges ut fra hytteveggen, og skal være på bakkeplan.

Uteplassen kan lages ved at du gruslegger, legger heller, eller etablerer terrasse/platting.

Tak over uteplassen

Du kan bygge tak på 20 m2 over uteplassen din. Taket må bygges ut fra hytteveggen. 

Det skal ikke bygges vegger.