Skal du bygge?

Slik velger du håndverker

Tettpå har utarbeidet en veileder med sjekkliste og tips om hvordan du velger seriøse håndverkere. Du får informasjon om:

• hva du bør sjekke hos håndverksbedrifter
• hvor og hvordan du sjekker åpne næringslivsdata
• fordelene ved å bruke seriøs arbeidskraft
• hvilke plikter og rettigheter du har som byggherre

Å sjekke håndverksbedriftene før du skriver kontrakt, gir deg trygghet i byggeprosjektet. Samtidig er du med på å forebygge arbeidslivskriminalitet og vil bidra til et sunt og godt arbeidsliv.

Boligeiendom

Det er gitt nasjonale regler for mindre tiltak som du kan bygge uten å søke. I Sandnes kommune må du først sjekke om det er samsvar mellom lokale regler og de nasjonale reglene, før du går i gang med bygging.

I Sandnes gir lokale reguleringsplaner ofte strammere rammer for bygging, enn de nasjonale reglene  åpner for.

Det er byggeforbud i 100-meters belte til sjø i hele landet.I Sandnes er det også byggeforbud mot enkelte vassdrag. Disse er Figgjovassdraget og Ims-Lutsi vassdraget.

Hvis du vil bygge på en eiendom som ligger i disse sonene, må du søke om tillatelse.

Du som skal bygge, har selv ansvar for å sjekke at tiltaket ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk.

Få tilsendt gjeldende planer og bestemmelser for din eiendom.

Direktoratet for byggkvalitet har flere veivisere som kan hjelpe deg:

Bygg uten å søke

Bygger du uten å søke, husk å melde inn til kommunen når bygget står ferdig. Meld inn ferdige bygg 

Dette kan du søke om selv

I de fleste tilfeller må du søke om tillatelse for å bygge mindre tiltak i Sandnes kommune. Vær oppmerksom på at det er ulike regler for bygging på boligeiendom og hytteeiendom.

Husk at du som tiltakshaver/huseier selv har ansvar for at byggetiltaket ikke strider mot:

• plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter,
• kommuneplanens arealdel og andre reguleringsplaner
• annet regelverk (For eksempel Vegloven eller Jernbaneloven)

Direktoratet for byggkvalitet har også en egen veiviser, som kan hjelpe deg med å avklare søknadsplikten

Garasje/carport/bod/uthus på boligeiendom

Plan- og bygningsloven åpner for at du kan søke og bygge mindre bygninger selv.

I Sandnes er denne grensen satt til et samlet bebygd areal inntil 50 m2  for denne type bygg. For seksjonerte tomannsboliger tillates samlet bebygd garasje/bod/carport/uthus areal på inntil 50 m2 BYA pr. boenhet.

Har du garasje/carport/bod/uthus fra før, skal eksisterende areal trekkes fra de 50 m2 som du kan ha totalt. Sjekk reguleringskartet, for å finne ut hvor på eiendommen byggegrensene går.

Bygget kan

• brukes som for eksempel garasje, carport, verksted, hobbybod, skrivestue, veksthus eller dukkestue
• ikke inneholde beboelsesrom som kjøkken, stue, soverom eller våtrom, eller brukes til overnatting
• ha maksimal mønehøyde på 4,5 meter og gesimshøyde på 3,0 meter målt fra det ferdig planerte terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen
• være i en etasje, eventuelt underbygget med kjeller
• ikke plasseres over offentlige vann- og avløpsanlegg, og nytt bygg må ha en avstand til ledningsnettet på minst 4 meter.

Tilbygg inntil 15 m2 - ikke beboelse

Tilbygg er bygg som utvider bygningens grunnflate og bygges på bakken. Slike tilbygg skal ikke inneholde rom for varig opphold (beboelsesrom) og må ha en avstand fra nabogrensene på minimum 4,0 meter. Eksempler på tilbygg som er unntatt søknadsplikten, er terrasse, veranda og lignende, åpent overbygget inngangsparti eller ved- og sykkelbod.

Det må også her tas hensyn til veglova og jernbanelovens bestemmelser.

Tiltakshaver skal informere kommunen om tilbyggets plassering når det er ferdigstilt, slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag.

Bruksendring av rom i egen bolig

Du kan selv søke til kommunen om bruksendring av noen rom i egen bolig. Dette kalles å søke om "tilleggsdel til hoveddel". En slik bruksendring kan for eksempel være å gjøre om boden til et soverom.

Les om bruksendring på nettsiden til DIBK

Levegg og gjerde

Gjerder kan være unntatt søknadsplikt på boligeiendom. Ett åpent gjerde må være slik at du kan se gjennom det, uavhengig av synsvinkel (50 % lysåpning). Det kan for eksempel være plankegjerde, stakittgjerde eller flettverksgjerde. Høyde inntil 1,5 meter over terreng er akseptabelt i de fleste tilfeller.

OBS! Levegger og tette gjerder må ikke plasseres i konflikt med byggegrenser, offentlig vann og avløpsnett, eller plasseres til hinder for frisikt ved avkjørsler.

Ett tett gjerde (mindre enn 50% lysåpning) sidestilles med en levegg.

En levegg er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind.

Du som huseier kan søke om levegg inntil 1,80 meter høyde. Større levegger må du få et ansvarlig foretak til å søke om på vegne av deg som huseier. 

 

Det er gitt nasjonale regler for mindre tiltak som du kan bygge uten å søke. I Sandnes kommune må du først sjekke om det er samsvar mellom lokale regler og de nasjonale reglene, før du går i gang med bygging.

Direktoratet for byggkvalitet har flere veivisere som kan hjelpe deg:

Bygg uten å søke

Støyskjerm

En støyskjerm er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Støyskjermer er ofte noe lengre enn en levegg, og med lyddempende materialer.

Du må benytte en ansvarlig søker til å søke for deg, dersom du ønsker støyskjerm.

Forstøtningsmurer og terrengendring

Forstøtningsmur er en konstruksjon til bruk ved sikring eller opparbeiding av terreng på boligeiendom. Du må være oppmerksom på at terrenget mellom hagearealer på rekke- eller kjedehus ikke kan endres mer enn 0,5 meter, før søknadsplikten utløses.

Forstøtningsmur på inntil 1,5 meter kan du som huseier søke om selv.

OBS! Forstøtningsmurer må ikke plasseres i konflikt med byggegrenser, offentlig vann og avløpsnett, eller plasseres til hinder for frisikt ved avkjørsler. 

 

Det er gitt nasjonale regler for mindre tiltak som du kan bygge uten å søke. I Sandnes kommune må du først sjekke om det er samsvar mellom lokale regler og de nasjonale reglene, før du går i gang med bygging.

Direktoratet for byggkvalitet har flere veivisere som kan hjelpe deg:

Bygg uten å søke

 

Hva er en byggegrense?

Dette må du vite om byggegrenser.

Hytteeiendom 

Sandnes har de fleste hytteeiendommer i områder som er avsatt til Landbruk, natur og friluftsområder (LNF/grønne områder i kommuneplankartet), og i områder avsatt til fritidsbebyggelse (oransje områder i kommuneplankartet).

Finn ut hvilket område hytten din er i, før du planlegger bygging. Trenger du hjelp til å finne frem, ta kontakt med kommunen.

Det er byggeforbud i 100-meters belte til strandsonen i hele landet.

I Sandnes er det også byggeforbud nær enkelte vassdrag. Disse er Figgjovassdraget, Ims-Lutsi vassdraget og Espedalsvassdraget.

Dette betyr at du må søke om byggetillatelse hvis du skal bygge nytt, bygge om, endre eller rive et bygg, eller endre på terrenget på hytteeiendommen din. 

Du som skal bygge, har selv ansvar for å sjekke at tiltaket ikke kommer i strid med plan- og bygningsloven, gjeldende planer eller annet regelverk.

Få tilsendt gjeldende planer og bestemmelser for din eiendom.

 

Har du en hytte, bod, naust eller brygge oppført før 1965?

Den første plan- og bygningsloven kom i 1965 for spredt bolig- og hyttebebyggelse. Dette betyr at bygninger oppført før 1965 ofte ikke har byggetillatelse, men anses likevel som «lovlig oppført i sin tid». Dette er et forhold som må være avklart når det skal søkes om erstatning av lovlige bygg, og for tilbygg, påbygg, og bod til lovlig etablert hyttebebyggelse.

Du må dokumentere med bilder eller annen dokumentasjon, dersom du ønsker å føre opp erstatningsbygg i tråd med kommuneplanen.

 

 

Hytte og bygging på hytteeiendom

Tabellen nedenfor viser maks størrelse som kan bygges på en hytteeiendom.

Hytten inkludert bod, inngår i maks areal.

 

Arealformål	Innenfor 100 meter til sjø/vassdrag	Utenfor 100 meter til sjø/vassdrag	Forsand
Hytte i oransje område	100 m2 (RL)	130	95
LNF-område (grønt område)	90 m2	120	95
Hytte i område med byggegrense	100 m2		Se gjeldende reguleringsplan for din eiendom

 

Alle arealer er oppgitt i bruksareal (BRA).

RL= Retningslinje.

Dette betyr at søknader i områder med retningslinjer, må vurderes ut fra strandsonehensyn og blir behandlet som dispensasjon.

 

Høyder på hytte

Dersom du skal bygge ny hytte, eller erstatningshytte, er det viktig å ta utgangspunkt i tomtens kvaliteter og deretter velge ny hytte som passer til eiendommen. Omvendt rekkefølge gir sjeldent gode resultater.

Det kan tillates ulike takformer på hytten.  I skog og fjell har hytter tradisjonelt saltak, og dette bør brukes der ikke spesielle hensyn tilsier noe annet.

• Saltak: Maks mønehøyde 5,7 m og maks gesimshøyde 4,0 m.
• Pulttak: Største gesimshøyde maks 4,8 m, og minste gesimshøyde maks 3,8m.
• Flatt tak: Største gesimshøyde maks 3,5m.

Plassering av hytte på tomten, og terrengtilpasning

Erstatningshytte skal som hovedregel plasseres på samme sted som eksisterende hytte. Ut fra tomtens kvaliteter og egenskaper, kan hytten søkes plassert annet sted på tomten. Forutsetningen er at dette gir bedre terrengtilpasning.

Dette må du ta hensyn til ved planlegging av ny hytte:

• bevar eksisterende terreng/ vegetasjon unngå sprengning
• følge terrengkotene
• god arkitektonisk utforming
• plasseres dempet i terrenget
• ikke fylle ut /lage kunstige plattå rundt hytten

Estetikk og utforming av hytte

Du må vurdere viktige forhold, som plassering av hytten og valg av material og farge, når hytten planlegges. For eksempel kan valg av taktekking være særlig viktig for hyttas utseende og fjernvirkning. 

Skarpe farger (inklusive helt hvitt) og blanke flater på hytter og boder, skal unngås. Store kontraster, f.eks. mellom vindskier og vegg er heller ikke en god løsning.

I hytteområder i skog og fjell, bør materialbruken tilpasses bygningens størrelse og bruk, og naturen den befinner seg i. Bruk natur- materialene tre, stein, skifer og tegl der dette er mulig. 

     

Naust

I strandsonen skal erstatningsnaust, nye naust og naust som ønskes rehabilitert, vurderes ut fra strandsonehensyn. Søknadene vil bli behandlet med dispensasjon.

Plassering av naustet skal sikre fri ferdsel for gående langs sjøen, primært i framkant av bygget.

Erstatningsnaust tillates ikke der det eksisterende naustet er bevarings- eller verneverdig.

Dette må du også ta hensyn til ved planlegging av naust:

• Maks areal inntil 35 m2
• Mønehøyde inntil 4,5 meter, og takfall minst 23 grader
• Naustet skal ikke inneholde rom til varig opphold
• Vindusflate på naust skal ikke være større enn 1 m2
• Det tillates ikke innlagt vann, eller etablering av våtrom/toalett i naust

 

Brygge

Oppføring av nye brygger er ikke tillatt.

Du kan søke om å få erstatte en brygge som er lovlig oppført. 

I strandsonen skal erstatningsbrygge, og brygge som ønskes rehabilitert, vurderes ut fra strandsonehensyn. Søknadene vil bli behandlet med dispensasjon.

Bryggen skal utformes med tilpasning til synlighet i landskapsbildet og at ferdselsforhold på land og vann ikke blir skadelidende.

 

Dette kan du søke om selv

I de fleste tilfeller må du søke om tillatelse for å bygge mindre tiltak på hytteeiendom i Sandnes kommune.

Husk at du som tiltakshaver/hytteeier selv har ansvar for at byggetiltaket ikke strider mot:

• plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter,
• kommuneplanens arealdel og andre reguleringsplaner
• annet regelverk (For eksempel Vegloven eller Jernbaneloven)

Direktoratet for byggkvalitet har også en egen veiviser, som kan hjelpe deg med å avklare søknadsplikten

Bod/uthus på hytteeiendom

Bod/uthus er ment for oppbevaring av feks. redskaper eller ved. Det tillates oppført en bod/uthus per hytteeiendom.

En bod eller uthus som ikke bygges sammen med hytten, kan settes opp med maksimal mønehøyde 3 meter, og gesimshøyde 2,5 meter.

Hvis boden blir en del av hytten, gjelder de samme høydene som for hytten.

Anneks

Anneks er ikke tillatt i Sandnes kommune. 

Levegg, mur og gjerde

Gjerde, levegg, mur på hyttetomt er ikke tillatt.

Endring av terreng

Endring av terreng kan være utgraving, utfylling, oppfylling, sprenging, skjæring og annen justering av terreng. 

Du kan som hovedregel ikke endre terrenget på hyttetomten. For nye hytter tillates noe endring for å sikre god massebalanse på eiendommen.

 

Terrasse og plattinger

På hytteeiendommer skal naturlig vegetasjon tas vare på, og endring på terreng begrenses til det absolutt nødvendige.

Du kan lage en uteplass på inntil 40 m2 som må bygges ut fra hytteveggen, og skal være på bakkeplan.

Uteplassen kan lages ved at du gruslegger, legger heller, eller etablerer terrasse/platting.

 

Tak over uteplassen

Du kan bygge tak på 20 m2 over uteplassen din. Taket må bygges ut fra hytteveggen. 

Det skal ikke bygges vegger.

 

Deling av eiendom

Skal du dele boligeiendom - gå videre til nettstedet "Deling av eiendom/tomt"

Vurderer du å dele en jordbrukseiendom, eller en hytteeiendom?

Kommuneplanen for Sandnes kommune 2019 - 2035 åpner ikke for mulighet til å dele opp eiendommer som har arealformål Landbruk-/Natur- og Friluftsområde.

Forhåndskonferanse

Alle som planlegger å bygge, kan be om en forhåndskonferanse. Vi kan svare via telefon eller e-post men noen ganger er det best å møtes over bordet. På grunn av dagens smittesituasjon oppfordrer vi til at møtene holdes digitalt enten  på Teams eller Skype.

Før du tar kontakt med kommunen, ønsker vi at du har klar informasjon om byggeprosjektet. Det kan være kart, tegninger, skisser eller en klar beskrivelse av spørsmålene du ønsker svar på. Husk at jo bedre informasjon vi får, desto bedre veiledning kan vi gi. 

Dersom du har engasjert et foretak som skal hjelpe deg med å søke om byggetillatelse bør de være med på møtet.

Du kan be om forhåndskonferanse ved å sende epost til postmottak@​sandnes.kommune.no (Eposten merkes i emnefeltet med «Forespørsel om forhåndskonferanse».)

Har du spørsmål før du avtaler møte, henvend deg til byggesak. 

 

Hvordan søker jeg?

Det er via nettsiden til Direktoratet for Byggkvalitet, du finner de digitale løsningene som foreligger:

Velg om du skal søke som privatperson eller om du søker som profesjonell

Privatpersoner kan foreløpig sende inn nabovarsel, søknad om bruksendring av rom i egen bolig, og søknad om tilbygg via digital løsning.

Søknadsløsninger for mindre byggeprosjekter som privatpersoner kan søke om selv, er under utvikling. DIBK`s nettside oppdateres når søknadsløsning for privatpersoner er på plass.

Privatpersoner kan levere sin søknad på Rådhuset, eller sende søknaden på papir til adresse: Sandnes kommune, PB 583, 4302 Sandnes. Vi vil også motta søknader fra private pr. e-post før digital søknadsløsning er på plass. Bruk denne e-post adressen: postmottak@sandnes.kommune.no

 

Hva koster det å søke?

Prisliste for behandling av byggesaker finner du her.

Situasjonskart

Situasjonskartet skal maksimalt være ett år gammelt, og du får tilsendt alle nødvendige karter fra Sandnes kommune, ved å bestille dem fra eTorg. Dette er en betalingsløsning.

Du mottar disse dokumentene (som pdf-filer):

• Informasjonsskriv om leveransen, veiledning til byggesak og vann/vei/avløp
• Situasjonskart som inkluderer ledningsnett (vann/avløp)
• Reguleringskart
• Reguleringsbestemmelser
• Kommuneplankart med tegnforklaring og bestemmelser
• Diverse planer (under/over grunnen, igangsatte planer og kommunedelplaner)
• Spesielle hensyn - kulturminner med mer

Få tilsendt situasjonskart og gjeldende planer/bestemmelser for din eiendom

Nabovarsel

Nabovarsel kan sendes digitalt.  Sandnes kommune tilbyr eNabovarsel der nabovarsel sendes og mottas via altinn.

Les mer om hvordan og hvilke naboer skal varsles

 

Sakbehandlingstid

Kommunen har en lovpålagt frist om å behandle søknad innen 12 uker. I Sandnes vil vi behandle søknaden så fort vi har anledning.

Saksbehandlingen skal være ferdigstilt innen 3 uker, dersom følgende er oppfylt:

- tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer i Sandnes

- naboer eller gjenboere har ikke merknader

- tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig

 

Se din byggesak på nett

Bruk søkefeltet og søk etter adresse, ditt gård- og bruksnummer, kommunens saksnummer eller tiltaket.

Se din byggesak på nett (Innsyn i byggesaker fra mars 2013 og til i dag)

Eldre byggesaker

Byggesaker eldre enn februar 2013 finner du ved å søke i historisk arkiv.

WebLager.no

 

Har du spørsmål?

Byggesak

• postadresse: Postboks 583 , 4305 Sandnes
• besøksadresse: Rådhusgata 1, 4302 Sandnes
• 51 33 60 07
• epost

Servicekontoret

• postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
• besøksadresse: Rådhusgata 1, 4302 Sandnes
• 51 33 50 00 
• epost

Byggesaksveileder kan hjelpe deg.

 

Lenker og dokumenter

• Byggeregler (ekstern lenke)
• Byggesaksblanketter (ekstern lenke)
• Erklæring om avstand (nabosamtykke)
• Rapportering for ikke søknadspliktige tiltak til matrikkel

 

Klage på byggeprosjekt

Hvem kan klage? 

Du har rett til å klage på et vedtak hvis du er part eller har rettslig klageinteresse i saken.

Kan du klage selv om du ikke er direkte nabo?

Alle kan klage på et vedtak. Det første vi må ta stilling til, er om du blir direkte berørt av tiltaket. Dersom du ikke blir det, kan klagen bli avvist etter forvaltningslovens regler om klage.

Klagefrist

Klagefristen er 3 uker fra den dagen du mottok eller ble gjort kjent med vedtaket. Det holder at klagen er postlagt før fristen løper ut. Klagen må være skriftlig.

Når vi mottar klagen behandles den innen 8 uker. I vår behandling kan vi endre vårt vedtak eller sende den til Fylkesmannen for endelig vurdering. Fylkesmannen skal avgjør saken innen 12 uker. 

Du har rett til å få en begrunnelse

Hvis du har fått avslag på søknaden, skal du få en begrunnelse for avslaget. Dersom du mener at avslaget ikke er tilstrekkelig begrunnet, kan du be om en mer utfyllende begrunnelse. Du må be om dette før klagefristens utløp. Ny frist begynner å løpe fra det tidspunktet du mottar begrunnelsen.

Hva skal være med i klagen

Når du sender inn en klage, skal du skrive hvilket vedtak du klager på, og den eller de endringene du ønsker. Du må skrive hvorfor du klager, og oppgi andre opplysninger som kan ha betyding for å vurdere klagen. Du må skrive under på klagen.

Du kan be om utsetting av vedtaket

Tiltakshaver kan på eget ansvar starte arbeidene selv om du har klaget. Du kan be om at arbeidene ikke påbegynnes før klagen er behandlet (utsatt iverksettingen av vedtaket). Hvis du får avslag på søknaden om utsatt iverksetting, kan du ikke klage på denne.

Du har rett til å se sakens dokumenter og få veiledning

Det er bare enkelte dokumenter som er unntatt offentlighet. Du kan henvende deg til kommunen (postmottak@sandnes.kommune.no) for å få innsyn i saker, få vite mer om reglene for saksbehandling og få veiledning. Innsynsløsningen eByggWeb og OpenGov kan også benyttes.

Du kan søke om å få dekket kostnader ved klagesaken

Dersom vedtaket blir endret etter klage, har du krav på å få dekket vesentlige og nødvendige kostnader i saken, jf. forvaltningsloven § 36.

Hvem sender du klagen til?

Det er Fylkesmannen i Rogaland som er klageinstans, men du sender klagen til Sandnes kommune på e-post til postmottak@sandnes.kommune.no eller per post til Byggesak, Rådhuset, Rådhusgata 1, 4306 Sandnes.

Byggesak

• postadresse: Postboks 583 , 4305 Sandnes
• besøksadresse: Rådhusgata 1, 4302 Sandnes
• 51 33 60 07
• epost

Servicekontoret

• postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
• besøksadresse: Rådhusgata 1, 4302 Sandnes
• 51 33 50 00 
• epost

 

Byggetilsyn

Tilsyn skal bidra til bedre bygg. 

• Vi er pålagt å føre tilsyn
• Vi kan føre tilsyn når som helst i løpet av byggesaken, gjerne i forbindelse med søknad om rammetillatelse og ved søknad om ferdigattest eller brukstillatelse
• Vi kan føre tilsyn på eget initiativ eller på bakgrunn av melding fra publikum
• Vi varsler eller avtaler i de fleste tilfeller at vi kommer på byggetilsyn