Skal du utarbeide en reguleringsplan?

Innhold

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?


Privatpersoner, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter kan fremme forslag til reguleringsplan, men den skal utarbeides av fagkyndige.

 

Sandnes kommune har som mål å etablere et godt samarbeid mellom kommune og forslagsstiller tidlig, slik at ressursbruken i de enkelte sakene blir optimalisert. Når planforslaget er godt forberedt og avklart, vil behandlingen gå greit, uten unødvendige, kostbare og tidkrevende omarbeidinger.

I følge plan- og bygningsloven §12-3 har private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter rett til å fremme forslag til detaljregulering. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige.

Private forslagsstillere må dekke alle kostnader knyttet til planforslaget. Dette inkluderer bruken av fagkyndig og plangebyr til kommunen . 

Oppstartsmøte

Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan, må du først ha et møte med oss. I et slikt oppstartsmøte ser vi på overordnete rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen. Det vurderes også om planen faller inn under forskrift om konsekvensutredninger.

Oppstartsmøtet skal bestilles av en fagkyndig via skjemaet "Bestilling av oppstartsmøte".

I skjemaet må det fylles inn opplysninger om gards- og bruksnummer, ønsket formål, utnyttelsesgrad, spørsmål som ønskes avklart etc. I tillegg vektlegges:
- Kart som viser planområdet
- Evt. annet materiale som belyser planideen.

Innen tre uker vil saksbehandler ta kontakt for å avtale tidspunkt for oppstartsmøtet. Oppstartsmøtet skal gjennomføres innen 8 uker fra bestilling.  

Startpakke

For å gi private forslagsstillere et grunnlagsmateriale til utarbeiding av planforslag har kommunen laget en startpakke med retningslinjer og krav som du som privat forslagsstiller må følge. Denne sikrer at planforslaget er innenfor de lover, regler og normer som gjelder for fremstilling og innhold. Startpakken inneholder også relevant plan- og kartgrunnlag, adresselister samt maler du skal bruke for å utarbeide ett komplett planforslag. 

Tilpasset startpakke for ditt planområde bestilles på oppstartsmøtet eller etter møtet via postmottak@sandnes.kommune.no.

Her finner du maler, generell veiledning osv. Disse skal brukes i planarbeidet.

 

Maler:

Annonse varsel om planoppstart, mal
Brev varsel om planoppstart, mal
 
Planbeskrivelse, mal 
Planbestemmelser, mal
ROS-sjekkliste, mal  
Sjekkliste for faglig utarbeidelse av planforslag, mal
Sjekkliste for vurdering av miljøkonsekvenser, mal
Tjenestesjekkliste, mal
Merknadsoversikt ved høring/offentlig ettersyn, mal  

Informasjons- og grunnlagsmateriale til hjelp ved planarbeidet:

Gebyrregulativ for reguleringssaker
Oppstartsmøte, referatmal
Veileder for fortetting i etablerte boligområder
Digital planfremstilling
Utbyggingsavtaler informasjon
Utbyggingsavtaler avtalemal
Utbyggingsavtaler garantimal
Utbyggingsavtaler sjekkliste

For å laste ned alle filene i startpakken samlet, kan du klikke her Zipfil med alle startpakkedokumenter 

Kunngjøre og varsle oppstart av planarbeidet

Etter oppstartsmøtet skal du kunngjøre oppstart av planarbeidet og varsle alle relevante parter om planarbeidet. Kunngjøring skal annonseres i minst én avis og gjennom elektroniske medier. Relevante aviser er Stavanger Aftenblad, Sandnesposten og Rogalands Avis. Kunngjøringen skal ligge på kommunens nettside, men kan også legges på nettsiden til fagkyndig/plankonsulent. Du skal også sende brev til berørte offentlige myndigheter og berørte interessenter som for eksempel grunneiere og naboer. Varslingslisten som du har mottatt fra planavdelingen bruker du som grunnlag for å sende varselet til offentlige organer, grunneiere og interesseorganisasjoner. Vurder om du skal legge til flere mottakere.  

For å tilrettelegge for medvirkning bør du sette en frist på minst fire uker for å sende uttalelser til deg som fagkyndig, seks uker dersom det er planprogram som ligger ute på høring. Kunngjøringen skal inneholde en kartskisse med avgrensning av planområdet og en kort beskrivelse av hovedhensikten med reguleringen. Varselbrevet skal inneholde det samme som annonsen. I tillegg skal det legges ved et mer detaljert kart med gårds- og bruksnummer (evt. adresser) som gjør det enklere for berørte parter å se hvordan planområdet innvirker på deres eiendom. Brevet skal gi mottakerne et godt grunnlag for å uttale seg. Brevet skal signeres av den som skal ha hovedansvar for planarbeidet.

Etter kunngjøring og varsling skal du utarbeide planforslaget. Forslaget må være i samsvar med kravene som kommer frem i startpakken og de rammene kommunen har vist til i oppstartsmøtet. Planavdelingen bistår med råd og avklaringer underveis. Vi kan ha arbeidsmøter etter behov, og overleveringsmøte før forslaget til reguleringsplan sendes inn.

 

Krav til innsending av planforslag 

Det er viktig at planforslaget er komplett. Dersom forslaget er mangelfullt vil det bli sendt i retur for revisjon og bearbeiding. Planavdelingen har frist på 12 uker på å forberede saken for politisk behandling. Dersom det avdekkes feil eller mangler, kan behandlingstiden bli lenger. Den tiden forslagsstiller bruker på å rette opp planforslaget, kommer i tillegg til de 12 ukene.

Les her om hvilke krav som stilles til et komplett planforslag:

Planer skal utarbeides i henhold til plan- og bygningslov vedtatt 27.06.2008, departementets veiledere og nasjonal produktspesifikasjon. Se www.planlegging.no og www.regjeringen.no/kartforskriften.

Se regionale planer på http://www.rogfk.no/Planer/Regionalplaner.

Følgende materiell skal alltid leveres, og må tilfredsstille følgende krav:

  1. Oversendelsesbrev. Brevet skal være tydelig merket med "komplett planforslag", inneholde plannummer og plannavn, og skal være signert av forslagsstiller. Brevet skal inneholde komplett liste over alle vedlegg med dato.
  2. Reguleringsplan. Kartet skal normalt lages i målestokk 1:1000. Det skal leveres målholdig pdf med tittelfelt, samt plandata i nyeste sosi-format. Kartutsnittet skal være så stort at leseren ut fra gatenavn og omkringliggende bygninger får et godt inntrykk av hvor tiltaket er lokalisert. Kartet skal være utarbeidet i samsvar med krav satt til digital planfremstilling  i startpakken.
  3. Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i word-format, i henhold til gjeldende mal.
  4. Vedlegg til planbeskrivelsen, konsekvensutredning (KU), ROS-analyse og sjekkliste ROS skal leveres i pdf-format.
    ROS-analyse. Sjekkliste skal brukes som en kontroll i forhold til hendelser som kan skje. Sannsynligheten for at hendelse kan inntreffe og konsekvensene av dette skal angis. Aktuelle hendelser skal utredes.
    KU. Konsekvensutredninger skal utføres i henhold til forskrift om konsekvensutredninger, for de tiltak hvor det utløses krav til slik utredning. I utredningen skal det fremkomme hvorfor krav om konsekvensutredning utløses, beskrivelse av dagens situasjon (0-alternativ), beskrivelse av alternative forslag, konsekvenser av forslaget og avbøtende tiltak. Vurderingene skal være etterprøvbare og det skal tydelig fremgå hvordan konsekvensene er vektet. Kildehenvisninger skal tas med.
  5. Pdf-kart/illustrasjoner skal være riktig orientert i forhold til tekst og nordvendt, og med lesbar tekst i A4/A3-format.
  6. Kopi av melding om oppstart og mottatte merknader. Leveres i pdf.
  7. Sjekklister, se maler i startpakken.
  8. Sjekkliste sosi-kontroll - dokumentasjon av egenkontroll.
  9. Nødvendige illustrasjoner og dokumentasjon i henhold til avtale i oppstartsmøte. Leveres i pdf-format. Alle illustrasjoner skal vise maksimal utnyttelse, som er realistisk og gjennomførbar. Følgende skal som regel legges ved:
  • Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse
  • Fotomontasjer og/eller 3D-illustrasjoner med omkringliggende bebyggelse. For prosjekt i sentrum er det krav om egen 3D-modell
  • Sol/skyggeanalyse som viser forhold internt i området og konsekvenser for nabobebyggelse
  • Støyanalyse
  • Renovasjonsteknisk plan
  • Transportanalyse/mobilitetsplan

Navngiving av dokumenter som skal sendes inn

Alle dokumenterne skal navngis i henhold til dokumentkategoriene under:

  • Kunngjøring
  • Planprogram
  • Merknad
  • Møtereferat
  • Illustrasjoner
  • Utredning
  • Planbeskrivelse
  • Bestemmelser
  • Plankart
  • Konsekvensutredning
  • ROS-analyse
  • Sosifil
  • Klage
  • Korrespondanse

Bilder og illustrasjoner i teksdokument må komprimeres til 200 dpi. Enkeltfiler bør ikke overstige 10 Mb. Plannummer og tittel må fremkomme tydelig i oversendelsesbrev.

Komplett materiale

Planforslaget anses ikke som komplett før overnevnte materiale er mottatt. Materialet skal sendes inn samlet. Dersom plankartet eller materialet som angitt over inneholder vesentlige feil eller mangler, blir saksbehandlingstiden stanset. Planen vil ikke bli behandlet før dette er rettet opp av forslagsstiller. Vesentlige feil i plankartet kan være: Feil formål, feil i tittelfelt, feil linjetykkelse, feil geometri, doble linjer, dårlig lesbarhet etc.

Senest når plankartets innhold er akseptert av kommunen skal det sendes inn sosidata og fil som viser at plandataene er sjekket ved hjelp av sosi-kontroll og at filen er feilfri. Planen anses ikke fullstendig mottatt før korrekt sosifil er mottatt.

Vi gjør oppmerksom på at behandlingsgebyr vil bli beregnet ut fra det gebyrregulativet som gjelder på det tidspunkt komplett planforslag er mottatt.

Mottatt plan

Mottatt plankart vil bli kontrollert visuelt i forhold til eiendomsgrenser og tilstøtende planer. Det vi bli foretatt geometrikontroll av veier, sjekk av eierform og generell kontroll av sosifil og sjekk i henhold til nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner.   

 

Send inn plan 

Planforslag sendes på epost til postmottak@sandnes.kommune.no, med kopi til saksbehandler.

 

1. gangsbehandling, høring og offentlig ettersyn  

Når innsendt planforslag er komplett, forbereder planavdelingen reguleringsplanen for behandling i Utvalg for byutvikling. Utvalger tar stilling til om planforslaget skal legges ut til høring og offentlig ettersyn. Dersom det foreslås endringer av det innsendte planforslaget, tas det kontakt med plankonsulent for å komme frem til enighet. Dersom det ikke oppnås enighet kan kommunen fremme et alternativt planforslag.

Dersom planforslaget ikke kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet, kan det likevel behandles dersom planmaterialet er komplett. Plankonsulent vil få beskjed om en eventuell anbefaling om avvisning før saken fremmes til behandling, og kommunen kan da tilby veiledning med sikte på å komme frem til en løsning som kan anbefales.

Forslagsstiller har likevel rett til å få lagt frem sitt komplette planforslag for behandling dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom Utvalg for byutvikling avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn kan planforslaget legges frem for Bystyret som kan avgjøre om planforslaget likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

Det er planavdelingen som sender planen ut til offentlig ettersyn og høring. Lovpålagt frist for å komme med merknader er minimum 6 uker.

Sluttbehandling og vedtak

Når fristen for offentlig ettersyn har gått ut, avholdes det vanligvis merknadsmøte mellom kommune og forslagsstiller. I møtet diskuteres innkomne merknader, og vi avklarer i hvilken grad merknadene skal tas til følge og føre til endringer i planforslaget.

Når planen er ferdig bearbeidet legger administrasjonen planen frem for politisk sluttbehandling, først i Utvalg for byutvikling og deretter i Bystyret som fatter endelig vedtak.

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist.

Klage på vedtak om reguleringsplan

Alle som berøres av et vedtak om godkjenning av en reguleringsplan har rett til å klage. Når en reguleringsplan er endelig vedtatt av Bystyret, gis det alltid informasjon til alle parter om klageadgang og klagefrist. 

Frist for å klage er 3 uker fra du har mottatt melding om vedtatt reguleringsplan. En klage skal du sende til Sandnes kommune, som vil ta stilling til om vedtaket skal endres. Dersom kommunen ikke vil endre vedtaket, vil klagen bli sendt til Fylkesmannen i Rogaland som tar endelig stilling til saken. 

Klagen må spesifisere hvilket vedtak du klager på. Videre må du gi opplysninger slik at vi kan ta stilling til om du har klagerett, og om du har overholdt klagefristen. Du må også angi hvilke endringer du ønsker i vedtaket det klages på. Du må begrunne klagen, og den må være undertegnet.

Klager behandles av Utvalg for byutvikling. Dersom utvalget tar klagen til følge, endres planen i tråd med klagen. Tas klagen ikke til følge av utvalget, sendes den videre til Fylkesmannen som avgjør klagen endelig.

Mindre endring av reguleringsplan

Mindre endring av reguleringsplan behandles som en enkeltsak, som regel med et delegert vedtak. Mindre endringer er endringer som har liten eller ingen betydning for andre parter eller interesser. Mindre endringer må ikke være i strid med hovedtrekkene i eksisterende planer.

Eksempler på mindre endringer kan være en justering av grensene mellom to formål, mindre fortettinger og justeringer av byggegrenser, frisiktsoner eller lignende. Innføring av nye arealformål eller fjerning av arealformål eller hensynssoner kan ikke behandles som mindre endringer.

Før det kan treffes vedtak, skal saken være forelagt berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Det er en forutsetning for administrativt vedtak at det ikke kommer vesentlige merknader til endringer. I så tilfelle må endringen behandles politisk i Utvalg for byutvikling.

Søknad om mindre endring skal utarbeides av en fagkyndig. Søknaden må inneholde en klar beskrivelse og berunnelse for ønsket endring. Det må i nødvendig grad utarbeides digitalt forslag til revidert plankart (1:500) i nyeste versjon av sosiformat, evt reviderte bestemmelser, planbeskrivelse med opplysninger om gjeldende plan, om planendringen, begrunnelse for endringen, beskrivelse av eventuelle virkninger og dokumentasjon på virkninger som for eksempel illustrasjoner av planlagte bygninger eller geotekniske vurderinger. Det skal også legges ved dokumentasjon på samråd med berørte parter.

Søknad sendes til

Hva koster det?

 

Mindre reguleringsendringer (1.2)
Type betalingssats Vedtatt sats
1 For arealer til og med 2 000 m² 23 502
2 For arealer over 2 000 m² til og med 5 000 m² 39 128
3 For arealer over 5 000 m² til og med 10 000 m² 62 630
4 For arealer over 10 000 m² 78 276

 

Pris for behandling av reguleringsplan

 

Detaljeregulering (1.1)
Type betalingssats Vedtatt sats
1 For arealer til og med 2 000 m²    62.608
2 For arealer over 2 000 m² til og med 5 000 m²   79 244
3 For arealer over 5 000 m² til og med 10 000 m²   93 966
4 For arealer over 10 000 m² til og med 20 000 m² 125 270
5 For arealer over 20 000 m² et tillegg per påbegynte 1 000 m²     1 552
6 Tilleggsgebyr for bebyggelse per 100 m2 BRA. Bruksarealet (BRA) beregnes i tråd med NS 3940. Både eksisterende bebyggelse som skal bli stående og ny bebyggelse regnes med. Arealer som ligger under terreng regnes også med. Gebyret regnes ut fra den maksimale utnyttelsen som planen gir mulighet for.         813
7 Tilleggsgebyr når forslagstiller fremmer endringsforslag underveis. Med endringsforslag forstås endringer som ikke krever ny varsling av planoppstart. 30 % av gebyr
8 Forhåndsvurderinger. Ved forelegging av reguleringsspørsmålet for utvalget med saksbehandling etter plan- og bygningslovens § 12-8 (prinsippsak). Innbetalt gebyr kommer til fratrekk i en eventuell reguleringsak. 25 % av gebyr
9 Reguleringsplaner for masseuttak og massefyllinger 50 % av gebyr
Mindre reguleringsendringer (1.2)
Type betalingssats Vedtatt sats
1 For arealer til og med 2 000 m² 23 502
2 For arealer over 2 000 m² til og med 5 000 m² 39 128
3 For arealer over 5 000 m² til og med 10 000 m² 62 630
4 For arealer over 10 000 m² 78 276
Konsekvensutreninger (1.3)
Type betalingssats Vedtatt sats
1 Ved behandling av plan med KU beregnes følgende gebyr i tillegg til gebyr for arealplanen 75 % av gebyr
Dispensasjoner (1.4)
Type betalingssats Vedtatt sats
1 Saker til utvalg for byutvikling 15 636
2 Saker til administrativt vedtak    9 365
Pris andre tjenester (1.5)
Type betalingssats Vedtatt sats

1 Situasjonskart

1 143
Tilbakebetaling av gebyr: Ved skriftlig tilbaketrekking av sak før den legges ut til off. ettersyn, eller dersom saken avvises ved 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 50 % av gebyr

 Lurer du på noe?

Servicekontoret

  • postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
  • besøksadresse: Haakon 7´s gt. 8, 4319 Sandnes,
  • telefon: 51 33 60 00 
  • epost

Planavdelingen

  • postadresse: Postboks 583 , 4305 Sandnes
  • besøksadresse:Jærveien 33, 4319 Sandnes
  • telefon:51 33 60 00
  • epost

 

Publisert: 01.12.2016 12:24
Sist endret: 01.12.2016 12:31