Fritidsbebyggelse -Strategi for forutsigbar og bærekraftig forvaltning

Innhold

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?


Sandnes er i dag Rogalands største hyttekommune med ca. 2380 registrerte fritidsboliger. Majoriteten (ca. 2/3) av disse eies av folk bosatt på Nord- Jæren og i Sandnes.

Det er et uttalt behov for å se mer helhetlig på kommunens mål for fritidsbebyggelsen, og forvaltningen av denne. Samtidig er det viktig at utarbeidelse av strategi for fritidsbebyggelse skjer som del av kommuneplanarbeidet og forankres der. Ved å sikre en god kobling til arbeidet med samfunns- og arealdelen av kommuneplanen, settes «hyttestrategien» inn i en større sammenheng.   

Departementets veileder Planlegging av fritidsbebyggelse (2005) sier følgende om hytter i kommuneplanen:

Langsiktige mål for utvikling av fritidsbebyggelsen i kommunen bør være et tema i samfunnsdelen av kommuneplanen, som grunnlag for arealdelen. Det er dette grunnlaget som blir bindeleddet mellom statlige og regionale retningslinjer på den ene siden og den lokale arealpolitikken på den andre.

Når det skal utformes en hyttepolitikk i kommunen, skjer det derfor best gjennom drøfting og utforming av langsiktige mål for «den fysiske, økonomiske, sosiale, estetiske og kulturelle utviklingen i kommunen». Da settes hyttepolitikken inn i en større sammenheng, og det blir ikke bare spørsmål om bruk av arealer og ”rettferdig” fordeling mellom bygdelag og grunneiere.

Og videre to viktige prinsipper:

  • Det skal trekkes klare grenser for hyttebyggingen – dvs. at kommunene i kommuneplanen må skille ut områder der det ikke skal skje hyttebygging.
  • Bygging av fritidsboliger bør avklares i kommuneplan og reguleringsplan – dvs. at kommunene bør være restriktive med å tillate dispensasjoner. (veileder side 7)

Fra gammelt av har Sandnes vært en populær hytte- og fritidskommune, og Sandnes er i dag Rogalands største hyttekommune med ca. 2380 registrerte fritidsboliger. 

Eiestruktur

Eierstrukturen på hyttene indikerer at mange ser en verdi i å ha tilgang til gode rekreasjonsområder og hytter i rimelig nærhet til bostedet. Sandnes er først ogfremst en viktig hyttekommune for nabokommunene og det nære omland. Lett tilgjengelige rekreasjonsområder blir stadig viktigere når byområdet fortettes. Det ligger også en klimagevinst i å unngå for lange reiser til fritidsboligen.

Andel fritidsbebyggelse i LNF områder

Kommunen har en stor andel fritidsbebyggelse i LNF-områder (68 %). Mange ligger langs det vernede Ims- Lutsi vassdraget. Den spredte fritidsbebyggelsen er gjerne mindre hytter, reist i mellomkrigstiden og fremover. I den grad det er nye hytter i LNF-områdene, er dette hytter reist som erstatningsbygg etter nedbrente eller falleferdige hytter. Disse oppføres ihht. kommuneplanens bestemmelser og er relativt sett små sammenlignet med hva som tillates i regulerte områder avsatt til fritidsbebyggelse.  

Avsatte områder i kommuneplan

Kommuneplanen har avsatt større områder til formål fritidsbebyggelse. Dette er områder som er blitt vurdert som typiske hytteområder med et potensial for fortetting. Alle disse områdene ligger i tilknytning til kystsonen i Sandnes. Størrelsen på hyttene i disse områdene varierer, men kommuneplanens bestemmelser tillater større bygg i områder avsatt til fritidsbebyggelse enn i LNF-områder. Grovt regnet ligger det i allerede avsatte områder et potensial på ca. 300 nye hytter.

Flere får dekket sine fritids- og friluftsbehov

Økende antall hytter og økt bruk gjør at stadig flere får dekket sine fritids- og friluftslivsbehov. Det gir økt livskvalitet. Utviklingen gir samtidig en rekke areal- og miljøpolitiske utfordringer, gjennom økt press på allmenne interesser. Bruk av hyttene større deler av året vil også kunne gi økte krav om teknisk og sosial infrastruktur.

Sandnes vil ha en bærekraftig, forutsigbar og avklart forvaltning av fritidsbebyggelse og allmenne friluftsinteresser.
                                                                                  Kommuneplan for Sandnes 2015-2030

 En positiv kommune

 Sandnes skal være en positiv og imøtekommende hyttekommune. Det betyr at kommunen anerkjenner den positive ressursen som ligger i hytteliv, både i et folkehelseperspektiv og i et større samfunnsøkonomisk perspektiv. Hyttebrukere får økte rekreasjonsmuligheter og hytteaktivitet gir ringvirkninger og aktivitet i næringsliv, småbygder mv. Regelverk og forvaltning må gi forutsigbarhet for grunneiere og samtidig sikre nødvendig styring for kommunen. Hyttepolitikken skal også sikre en god balanse mellom hytte- og friluftsinteresser.

 Bærekraftig hyttepolitikk

Sandnes kommune forvalter viktige friluftsområder og regional grøntstruktur. I mange av disse områdene er hytteinteressene bare en av flere interesser som skal ivaretas. En bærekraftig hyttepolitikk må veie forvaltning av eksisterende hytter, og ikke minst ny hyttebygging, opp mot hensynet til allmenne friluftsinteresser, natur- og landbruksinteresser, biologisk mangfold, kulturmiljø- og landskap m.v. Den høye andelen spredt fritidsbebyggelse i LNF-områder gjør dette samspillet særlig sårbart. 

Sandnes ønsker en kontrollert og håndterbar vekst. Noe økt utbygging er et svar på etterspørselen etter nye hytter i Sandnes. Det er positivt at flere får anledning til å skaffe seg det godet som en hytte er. Fortetting gjennom regulering av områder gir også muligheten til å få ryddet opp i vei, vann og avløp (VVA), parkering, renovasjon og andre kommunaltekniske forhold. Regulering av områder gir også mulighet til å stadfeste allmenne friluftsinteresser og sikre grønne korridorer. Behov for nye hytteområder vurderes i revisjon av kommuneplanen.

Ny utbygging i avsatte områder

Ny utbygging skal skje i avsatte områder for fritidsbebyggelse. Det videreføres en restriktiv politikk rundt den spredte hyttebebyggelsen i LNF-områder.  

Sandnes kommune har avsatt relativt store områder til fritidsbebyggelse og i disse ligger det et klart fortettingspotensial. Før omdisponering av nye områder vurderes i kommuneplanen, bør mulighetene for fortetting være utprøvd. Kommunen skal aktivt medvirke til gode løsninger, som kan munne ut i regulering av områder avsatt til fritidsbebyggelse. Nye hytteområder skal ha ordnede VVA-, parkeringsforhold, renovasjon og adkomst. Liste med Kriterier for formålsendring skal benyttes i vurdering av nye hytteområder. Ved utleggelse av nye større områder skal tilpasning til eksisterende terreng og landskap tillegges stor vekt. I 100 meters- beltet fra sjø gjelder rikspolitisk retningslinje. Generelt forbud mot nye hytter i Ims-Lutsi vassdraget videreføres.

Tydelig regelverk

Kommuneplanens bestemmelser og gjeldende tekniske forskrifter, regulerer krav som settes til nye hytter og erstatningshytter. Kommuneplanbestemmelsene skal være enkle å forstå og sikre forutsigbarhet. Forvaltningsprinsipper er utarbeidet som del av strategi for fritidsbebyggelse og utdyper kommuneplanens bestemmelser. Offentlig tilsyn og oppfølging av ulovligheter skal prioriteres for å gi forvaltningsregimet legitimitet.

Som en oppfølging av de overordnede strategiene i dette dokumentet, gis det nedenfor noen prinsipper som skal være styrende for forvaltningen av de ulike kategorier av hytteområder. Prinsippene er en utdypning av kommuneplanbestemmelsene og klargjør forvaltningen av disse.

 Områder avsatt til fritidsbebyggelse (oransje områder i kommuneplanen)
  •  Avsetting av områder til fritidsbebyggelse er en bevisst strategi for å styre etablering av nye hytter. Ny hyttebygging skal i hovedsak skje gjennom fortetting og nybygging i disse områdene.
  • I områder avsatt til fritidsbebyggelse skal hytteinteressene veie tungt og løsninger for å optimalisere bruken av områdene skal tilstrebes. Kommunen skal oppmuntre og bidra til at områder avsatt til fritidsbebyggelse blir regulert.
  • Tetthet i områdene avklares i reguleringsplan hvis ikke annet er fastsatt i kommuneplanen.
  • Reguleringsplan skal bl.a. utrede konsekvenser for parkering, vei, vann og avløp, renovasjon – forholdet til allmenne natur- og friluftsinteresser, evt. Småbåthavn og  forhold til nærområde og evt. strandsone. Eierforhold til fellesareal og grøntstruktur bør også avklares.
  • Parkering bør samles på fellesparkeringsplasser. Dimensjonering må ta høyde for allmenhetens bruk av området.
  • Tilrettelegge for miljømessig forsvarlig vann og avløp i fritidsbebyggelsen er et hovedmål.
  • Krav til utforming av hytter defineres gjennom kommuneplanens bestemmelser. Ved regulering av nye hytteprosjekter bør det søkes en variasjon i hyttestørrelser og pris for å gi flest mulig tilgang til hyttemarkedet. 
  • Krav om opparbeidet båtplass vurderes særskilt fra sak til sak, og er verken et krav eller en rett tilknyttet ny hyttebebyggelse.
  • Nye større hytteområder skal tilpasses terreng og omkringliggende landskap. Det skal ikke tilrettelegges for vei helt frem til hyttene der dette gir store terreng- og naturinngrep. I slike områder tillates heller ikke større midlertidige anleggsveier.
  • Ved regulering av større områder er et viktig hensyn å sikre offentlige parkeringsplasser og god adkomst til friluftsområdene for allmennheten (snarveier), eksempelvis badeplasser og kyststi.  
LNF områder (den spredte hyttebebyggelsen)
  • I LNF-områder skal hovedformålet være styrende for bruken og hytteforvaltningen må derfor tilpasses landbruks-, natur-, friluftsinteressene i området.
  • Et strengt forvaltningsregime videreføres for å opprettholde kvalitetene i områdene.
  • Miljøplanen og Landbruksplanens kartlegginger og forvaltningsregler av viktige natur- og friluftsområder legges til grunn i forvaltningen.
  • Ved oppføring av erstatningsbygg skal stedskvaliteter utredes og tillegges vekt.
  • Konsekvenser av tiltak skal utredes ihht. Miljøplanens sjekkliste, blant annet for tema som vei, vann, avløp, renovasjon, forholdet til allmennhetens interesser, parkering og i forhold til naturlig nærområde (natur, friluftsliv, biologisk mangfold). Presedensvirkning ved godkjenning av tiltak skal også vurderes.
  • Krav til utforming av hytter defineres gjennom kommuneplanens bestemmelser.

Overordnede strategier for forvaltning av fritidsbebyggelsen i Sandnes sier at ny vekst i hovedsak skal skje i områder avsatt til fritidsbebyggelse. Nye områder vurderes først når fortettingspotensialet i eksisterende områder for fritidsbebyggelse er uttømt. Kartleggingen viser et tydelig potensial for fortetting i allerede avsatte områder. En viktig jobb fremover vil være å få løst opp i evt. utfordringer med å få områdene regulert.

For å sikre en grundig og helhetlig vurdering av nye områder og forslag om formålsendring i kommuneplan, skisseres her en liste med kriterier og tema som skal ligge til grunn i behandlingen. Disse benyttes også i vurdering av reguleringsplaner.

 

Kriterier   for formålsendring

Vurdering/vekting

Friluftsinteresser

Hva er   konsekvensene for de allmenne friluftsinteresse i området dersom formål   endres? Bør friluftsliv og allmenn tilgang sikres gjennom egne bestemmelser   for området? (off.p- plasser, grønne strukturer).

Naturverdier

Hva er   konsekvensene for naturverdiene i området ved formålsendring for ny   bebyggelse og utvidelse/fortetting? Er det behov for særlig vern gjennom   bestemmelser, eks. 100-meters beltet og verna vassdrag?

Kulturverdier

Hva er   konsekvensene for kulturminnene i området ved formålsendring og mulighet for   ny bebyggelse og utvidelse/fortetting?

Kartlegging av   eksisterende verdier gjøres gjennom KDP Kulturminner og byantikvar.

Verdier i   strandsonen

Verdikartlegging   i strandsonen benyttes aktivt i vurdering av nye områder. Formålsendring i de   mest verdifulle områdene (kategori A) må begrunnes særskilt.

Hytteområdets   verdi og særpreg

Hva er   konsekvensene for kvaliteter i hytteområdet ved formålsendring og mulighet   for ny bebyggelse og utvidelse/fortetting? Vil hytteområdets verdi, både for   hytteeierne og allmenheten kunne reduseres ved formålsendring – eller styres   til det bedre?

Risiko og fare

Er det fare for   ras og flom i området?

Båtplasser

Krav til båtplass   vurderes særskilt fra sak til sak. Det bør ikke stilles krav om egen båtplass   for områder utenfor 100-metersbeltet i strandsonen. Se strategi for   småbåthavner.

Vann og avløp

Hvordan vil   tilgang til tilfredsstillende VA-løsninger være i området? Hvor store inngrep   vil kreves for å føre dette frem og til hvilken kostnad? Kostnaden må   vurderes ut fra et folkehelseperspektiv, trenden med mer utstrakt bruk av   hyttene og konsekvenser for miljø.

Terreng/landskap(topografi)

Hva er   konsekvensene av formålsendring for terreng og landskap? Hvordan kan kvaliteter   i det eksisterende området ivaretas på best mulig måte?

Tilgjengelighet og   adkomst til fritidsbolig, transport og parkering

Hvordan sikre   adkomst til nye fritidsboliger/hytteområder? Mange hytteområder, både i LNF   og i fortettingsområder med ny regulering, har i dag ikke vei helt frem.   Løsning med felles parkering og stier inn til hyttene vurderes. Vil redusert   adkomst få konsekvenser for å tilby kommunale tjenester? Hva er dagens parkeringsløsning   og hvordan vil formålsendring slå ut på parkeringsbehovet?

Bør vurdere behov   og muligheter for offentlige p-plasser ved sjøområder og sentrale   friluftsområder. Vil området være tilgjengelig med kollektivtransport (båt,   buss)? Tilgang til ladestasjon for el-bil?

Gjennomførbarhet

Hvordan vurderes   muligheten for å lykkes med å regulere området? Hvilke utfordringer kan   oppstå knyttet til kostnader, konfliktnivå, grunneierinteresser? Hva skal evt.   til for å løse disse?

Nærhet til annen bebyggelse,   fulldyrka og gjødsla areal

Har   formålsendring konsekvenser for nærliggende bebyggelse? Vurderes særlig ift. boligbebyggelse   og sentrumsområder. Konsekvenser på lang sikt må vurderes. Nye hytter bør   ikke bygges inntil fulldyrka areal.

Helhetlig vurdering   av området

Hvilke   konsekvenser har formålsendring for tilgrensende områder? Fragmenteres   LNF-områder på en måte som gir varig redusert verdi for LNF?

Trykk her for å lese hele strategien(PDF; 1MB)

Lurer du på noe?

Servicekontoret

  • postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes.
  • besøksadresse: Haakon 7´s gt. 8, 4319 Sandnes,
  • telefon: 51 33 60 00 
  • epost

Samfunnsplan

  • v/stabsleder Mette Paavola,
  • postadresse: Postboks 583 , 4305 Sandnes
  • besøksadresse: Jærveien 33, 4319 Sandnes
  • telefon 51 33 60 15
  • epost

 

 

Publisert: 09.06.2017 10:47
Sist endret: 09.06.2017 10:47