5.5.1 Byutvikling

Innledning

Sandnes er en by i sterk vekst. Byen er omgitt av noen av landets beste landbruksarealer, viktige grøntstrukturer og en sårbar, men meget attraktiv strandlinje. Dette stiller store krav til arealpolitikken og gir Sandnes en nøkkelrolle i regionen. Både i utviklingen av nye utbyggingsområder og i transformasjon av allerede utbygde områder stilles det nye krav til arealutnyttelse, miljøvennlige transportløsninger og gode steds- og miljøkvaliteter. Gjennom planarbeidet i enhetene byplan, byggesak og landbruk legges rammene for byens sosiale og økonomiske utvikling.

Status og utviklingstrekk 2009-2013

Sandnes har stort press både på areal- og transportplanlegging som en konsekvens av den generelle samfunnsutviklingen. De siste årene har det vært svært høy aktivitet på plansiden, både i form av kommuneplanarbeid, kommunedelplanarbeid, interkommunalt plansamarbeid, områdeplanlegging og detaljregulering. Den høye aktiviteten innenfor plansiden, forplanter seg også videre til høy aktivitet for stab for utbyggingsavtaler og byggesak. Dette gir betydelige kapasitetsutfordringer, og har ført til uønsket lang saksbehandlingstid innenfor sentrale tjenester på området. I 2012 startet arbeidet med et eget utviklingsprosjekt for byplan, etter modell fra tilsvarende utviklingsprosjekt hos byggesak. I 2013 har det også blitt gjennomført en forvaltningsrevisjon av byplan, som konkluderer med at avdelingen har klare forbedringspotensial knyttet til både organisering og innretning på saksbehandlingen.

Plan og byggeaktivitet

I perioden 2009-2012 har det i gjennomsnitt blitt ferdigstilt 580 boliger per år. Boligbygging har hovedvekt på eneboliger i rekke, rekkehus og mindre leilighetsbygg. I sentrum er flere kvartaler under prosjektering eller utbygging med en blanding av næring og bolig. Det har vært beskjeden aktivitet for rene næringsbygg i perioden.

Den kraftige veksten stiller store krav til kommunen i forhold til å følge opp med teknisk og sosial infrastruktur. Dette følges opp gjennom rekkefølgekrav i reguleringsplaner og utbyggingsavtaler. Den store aktiviteten på plansiden har ført til et økende volum av utbyggingsavtaler, og kommunen nærmer seg en kapasitetsgrense også for denne typen tjenester. Gjennom utbyggingsavtaler pålegges utbygger å bekoste kommunal infrastruktur innenfor og i tilknytning til eget område. Kommunen tilbyr til gjengjeld refusjonsavtaler for merverdiavgift på slike investeringer. Fram til 2013 har administrasjonsavtaler vært det bærende elementet i slike refusjonsavtaler, men fra 2013 har kommunen også åpnet for justeringsrett for de utbyggere som ønsker det.

Arbeid med overordnet plan

I forbindelse med rullering av kommuneplan, kommunedelplan for sentrum og kommunedelplan for Sandnes Øst har det vært høyt fokus på arbeidet med overordnet plan i perioden. Revisjon av kommunedelplan for landbruk ble igangsatt høsten 2012, og  vil være fullført i september 2013. Revisjon av kommunedelplan for kulturminner er igangsatt, og første del som omfatter kartlegging av nyere tids kulturminner vil være fullført innen utgangen av desember 2013. Gjennom interkommunalt samarbeid er det arbeidet fram en felles kommunedelplan for parkering på Forus. Innenfor samferdsel har sentrale prosjekter vært arbeidet med E 39 – forlengelse av fire felts motorvei fra Sandved til Ålgård, plassering av trase for Busway, RV 505 fra Skjæveland til Foss-Eikeland og sykkelstamvei mellom Sandnes og Stavanger via Forus.

Forbedret service og beslutningsgrunnlag

Utvikling av gode digitale tjenester er viktig innenfor plan- og byggesaksbehandlingen. Sandnes kommune har vært aktiv deltaker i det regionale prosjektet Smart kommune gjennom hele perioden, og står nå blant de første kommunene i regionen klar til å ta i bruk nye publikumstjenester som er utviklet gjennom prosjektet. Overgang til nytt sak/arkivsystem er et viktig element i dette arbeidet, og åpner også for effektivisering av saksbehandling og publikumskontakt.

Ny kartografisk teknologi gjør det mulig å etablere 3D-modeller direkte fra kommunens egne kartdata. Gjennom 2013 har vi utviklet en 3D-modell for Sandnes, og står nå klar til å ta denne i bruk som verktøy ved presentasjon av nye utbyggingsprosjekter. 

Samfunnsutvikling, prognoser for 2014-2017

Selv om utviklingen i løpet av høsten 2013 tyder på at veksten i boligmarked og øvrig næringsliv begynner å nå et metningspunkt, forventes det fremdeles stor pågang innenfor plan- og byggesaksområdet i perioden som kommer. Fortsatt fortetting innenfor bybåndet fra Lura til Ganddal, større sentrumsprosjekt, utbygging av Kleivane, Sørbø Hove og oppstart av utbyggingsområder i Sandnes Øst ventes å prege utviklingen.

Flere nye byggeprosjekter i sentrum forventes å utvikle seg i perioden, og parallelt med dette vil kommunen bidra til utviklingen ved oppgradering av Langgata, utvikling av Ruten og havnepromenade langs indre Vågen. Gjennom kommuneplanen er sentrum pekt ut som et av regionens sentrale næringsområder, og det blir en utfordring å sikre at næringsandelen i nye bygg i sentrum blir høy nok til å ivareta denne målsettingen.

Framføring av Busway fra Stavanger via Kvadrat og Sandnes sentrum til Sandnes Øst, har høy regional prioritet, og forventes å legge beslag på mye planleggingskapasitet i perioden. Det samme vil gjelde for regulering av E39 Sandved-Ålgård.

Gjennom prosjektet ”Visjon for Forus” har Forus Næringspark åpnet diskusjonen om transformasjon av Forusområdet. I perioden vil det bli startet opp et regionalt planarbeid for dette området.

Teknologiutviklingen de siste år har gjort at mobile IKT-løsninger er på sterk frammarsj, og alle tegn tyder på at dette vil fortsette. Fordelen med den digitale mobile tilgjengeligheten er stor i mange sammenhenger. De mobile løsningene inkluderer også helt nye brukergrupper som tidligere ikke har benyttet seg av digitale løsninger. IKT er en viktig driver i arbeidet med effektivisering, kvalitetsforbedringer og innovasjon i tjenestetilbudet. Etterspørsel etter åpne data fra det offentlige har begynt å ta seg opp, og det forventes at denne trenden vil forsterke seg de nærmeste år. Byutvikling har en digital plan- og byggesaksprosess både internt i organisasjonen, i samhandling med resten av forvaltningen og i dialogen med innbyggerne og næringsliv. Sandnes vil videreutvikle planer og rutiner for etablering, forvaltning, viderebruk og deling av geografisk informasjon og kommunaltekniske fagdata.  Dette inkluderer løsninger for digitale arealplaner, digitalt planregister, matrikkelen, det offentlige kartgrunnlaget og kommunaltekniske fagdata som støtter gjeldende standarder og nasjonale krav.

Målsetninger for neste økonomiplanperiode

De viktigste målsetningene i byutvikling for økonomiplanperioden 2014-2017 er:

  1. Kommunens overordnende planarbeid (herunder kommuneplan, kommunedelplan, interkommunalt plansamarbeid og områdeplan) skal gi større grad av avklaring, både for å effektivisere den private planleggingen, og for å sikre mer sammenheng mellom de enkelte prosjektene. Sentrum skal gis særlig prioritet.
  2. Byplanavdelingen omorganiseres og planbehandlingsprosessene effektiviseres. Samarbeid mellom kommune og utbyggerinteresser skal sikre ønsket byutvikling.
  3. Landbruksnæringen skal ha gode betingelser for drift og utvikling, herunder tilrettelegging for matproduksjon, gårdsturisme, direktekjøp fra gård, tilbud om grønn omsorg og turmuligheter i landbrukets kulturlandskap.
  4. Byens innbyggere, næringsliv og institusjoner skal ha tilgang til pålitelig informasjon om bygninger, eiendommer, planer, topografi og andre tema. Informasjonen skal gjøres tilgjengelig for flest mulig gjennom brukervennlige selvbetjeningsløsninger.
  5. Byggesaksbehandlingen skal sikre at prosjektering og gjennomføring av byggetiltak skjer i samsvar med lov, forskrift og planvedtak.

 

Strategier

Tidlig planavklaring

Byplan er styrket innenfor området overordnet plan, og vil i perioden prioritere arbeidet med langsiktig planlegging og samordning mellom kommunale enheter, for å oppnå økt planberedskap og bedre prosesser i hele linjen fra overordnet planlegging til gjennomføring av utbygging. Mer avklaring på overordnet plannivå av store plantema vil være sentralt for å unngå forsinkelser på lavere plannivå.

Sentralt i dette arbeidet står styrking av samarbeid og dialog internt i kommunen tidlig i planprosessen samt å legge til rette for økt kunnskaps- og informasjonsdeling.

Bedre plansaksbehandling

Gode og effektive planprosesser der utbygger og planmyndighet i fellesskap utvikler gode planløsninger, er sentralt for en god byutvikling. Revisjonens gjennomgang av byplanavdelingen trekker opp en rekke konkrete tiltak for forbedring av planbehandlingen i Sandnes kommune. Disse vil, sammen med andre tiltak som er definert gjennom utviklingsprosjektet for byplan, bli lagt til grunn for å utvikle effektive og forutsigbare saksbehandlingsprosesser. 

Styrket analysemiljø

Både for å sikre faglig begrunnede, kunnskapsbaserte planbeslutninger samt å utvikle gode beslutningsgrunnlag for politiske prioriteringer, er det sentralt å styrke kommunens analysekapasitet. Gjennom organisatoriske grep vil en arbeide for bedre samordning av kommunens analyse- og utredningsmiljø, samt samle, utvikle og tilgjengeliggjøre kommunens felles kunnskapsbaser knyttet til statistikk, prognoser og utviklingsprogram. 

Styrke stab for utbyggingsavtaler

Stab for utbyggingsavtaler utgjør et sentralt bindeledd mellom plan og gjennomføring, gjennom framforhandling av avtaler for gjennomføring av rekkefølgekrav i plan. De har også ansvar for andre sider av plangjennomføring, som grunnerverv, kjøp og salg av tilleggsarealer, refusjonsberegninger og panteoppfølging. I tillegg kommer arbeidet med inngåelse av administrasjonsavtaler og justeringsrett. Staben er i dag liten og sårbar ift de store oppgavene de er pålagt å følge opp.  Gjennom økonomiplanen foreslås det å styrke denne staben med inntil to stillinger. Det er forutsatt at stillingene er selvkostfinansiert.

Forbedret service og beslutningsgrunnlag

Innenfor byutviklingsområdet vil det bli arbeidet med å ta i bruk digitale tjenester for å gi bedre informasjon og beslutningsgrunnlag, mer effektiv saksbehandling samt å tilrettelegge tjenestene innenfor byutvikling for publikum og politikere. Det skal legges til rette for større tilgjengelighet til kommunens datasett for interne og eksterne brukere.

Kart og geografisk koblede data danner grunnlag for en stor del av beslutningsprosessene i forvaltningen. Det vil særlig bli arbeidet videre med områdene 3D-visualisering og GIS-baserte areal- og befolkningsanalyser.

Økonomi drift - byutvikling

Økonomi drift - byutvikling


'

Del artikkelen

Dokumenter og Politisk behandling


Politisk behandling:
Administrasjonsutvalget: 26. november
Formannskapet: 26. november
Bystyret: 17. desember